LOCATAIRES DE LA SOMCO

jeudi 22 janvier 2009

Un chiffre ? A vous de jouer ...

Selon vous, le prix moyen au m2 d'un appartement neuf au deuxième trimestre 2008 dans le Haut-Rhin, il était de combien :

entre 2 000 et 2 500 euros / m2 ?
entre 2 500 et 3 000 euros / m2 ?
entre 3 000 et 3 500 euros / m2 ?

Merci de votre participation.

Nous vous donnerons la réponse dans les jours à venir.

Une motion contre la loi "MOLLE", qu'en pensez-vous ?

MOTION destinée aux partenaires de La SOMCO

Conseil d'Administration de la SOMCO
du ……………………………….

Le Conseil d'Administration de la SOMCO, réuni le ………………………………. entend faire part de sa vive préoccupation face au projet de loi dit de "Mobilisation pour le logement et contre les exclusions" qui sera débattu prochainement à l'Assemblée Nationale.

Si cette loi devait être votée en l'état, elle aurait de graves conséquences, tant pour les organismes HLM, que pour les locataires dont la situation se dégrade dangereusement.

Cette préoccupation est d'autant plus vive que le projet s'inscrit dans un contexte de baisse du budget de l'Etat et par une forte sollicitation du 1% logement (argent des entreprises et de leurs salariés).

En effet, ce projet de loi :

remet en cause les fondements même du logement social, à savoir : 1'accessibilité du plus grand nombre de nos concitoyens à des logements décents, le maintien dans les lieux, et le financement de ces logements par la solidarité nationale, c'est-à-dire, entre autres et surtout, par l'Etat.
II relance le logement privé libre au détriment du logement social encadré, précarise la situation de nombreux locataires, porte atteinte à la mixité sociale en poussant les classes moyennes à quitter le logement social, et consacre le retrait progressif de l'Etat pour son financement.

Plusieurs dispositions de ce projet de loi vont dans ce sens :

- les locataires HLM dont les revenus seront au moins deux fois supérieurs aux plafonds de ressources auront trois ans pour quitter leur logement, sans avoir forcément les moyens d'accéder au parc locatif privé ;

- les locataires dont les revenus dépassent d'au moins 20% les plafonds de ressources devront payer un supplément de loyer de solidarité qu'un récent décret vient de renforcer, les incitant ainsi à quitter le parc social ;

- les locataires en sous occupation, qui refusent trois propositions de relogement, devront eux aussi partir. Quelles seront alors les conséquences familiales et sociales d'une telle mesure ?

- la remise en cause de l'article 55 de la loi SRU conduire à une baisse de l'offre locative sociale ;

- les locataires de bonne foi en difficulté pour régler leur loyer risqueront d'être expulsés plus facilement, le délai pendant lequel le juge peut suspendre une décision d'expulsion étant ramené de trois ans à un an ;

- le désengagement financier de l'Etat va laisser les bailleurs sociaux seuls face à des obligations de plus en plus nombreuses : loger les plus démunis, produire des logements neufs pour répondre à la demande croissante, réhabiliter le parc existant selon les normes définies par le Grenelle de l'Environnement, vendre aux locataires en place, acheter le stock du parc privé... En les privant ainsi de moyens, l'Etat ne permet plus aux bailleurs sociaux de jouer leur rôle de production et de développement de logements de qualité accessibles à tous.

En conséquence, le Conseil d'Administration de la SOMCO demande que les dispositions énoncées ci-dessus soient retirées du projet de loi et que l'Etat, seul garant du droit au logement, accorde aux bailleurs sociaux des moyens à la hauteur de cette ambition : la possibilité pour le plus grand nombre d'accéder à des logements de qualité et de pouvoir s'y maintenir, qui est le fondement même du logement social dans notre pays.

Motion présentée au C.A. par les représentants des locataires de La SOMCO :

· Mme Astrid BAEUMLIN, élue liste « Le Houblon » Lutterbach,
· Mr. Edmond SKUBISZEWSKI, élu liste C.L.C.V.,
· Mr. Jean-Louis OLIVIER, élu liste C.L.C.V.

Le Supplément de Loyer Solidarité - SLS, c'est quoi ?

Comme vous le savez certainement, le nouveau barème de calcul du Supplément de Loyer de Solidarité commence à être appliqué par les organismes HLM.

De nombreux locataires sont surpris par les sommes qui vont leur être réclamées.

Je vous signale également que l'Agence Nationale d'Information pour le Logement - l'ANIL a mis en place un outil de calcul du SLS que vous trouverez en cliquant sur le lien suivant : http://extra.anil.org/guide/calculs/sls/sls.htm

Le Supplément de Loyer Solidarité (SLS), c'est quoi ?

En cours de location, lorsque les ressources d’une famille viennent à excéder le plafond de ressources déterminé pour l’attribution d’un logement, la famille peut conserver son logement HLM, mais peut être amenée à verser un supplément de loyer au bailleur social.

Les conditions d’application du SLS viennent d’être renforcées dans le décret n°2008-825 du 21 août 2008.

Les organismes HLM doivent appliquer un barème national de SLS à tous les ménages dont les ressources dépassent d'au moins 20% (contre 60 % auparavant) les plafonds d'accès au logement social, sauf dans les zones urbaines sensibles (ZUS), dans les zones de revitalisation rurale (ZRR).

Le programme local de l’habitat (PLH) peut définir des zones dans lesquelles le SLS ne s’applique pas.

Depuis la loi Engagement National pour le Logement dite loi ENL, le barème national est obligatoire, un organisme d’HLM qui signe une convention globale de patrimoine peut cependant s’en affranchir et adopter le sien, à condition de respecter les orientations du PLH.

Le nouveau barème de surloyer prévoit une progressivité en fonction des revenus des ménages :

de quelques dizaines d'euros en zone tendue pour des dépassements de plafonds de ressources de l'ordre de 20%
à des niveaux dans le cas de dépassements très importants de plafonds, aboutissant à l'application d'un loyer global équivalent aux loyers du marché privé.

Comment est-il calculé ce SLS ? (art. R.441-20 du CCH)

Le montant mensuel du supplément de loyer solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.

Ce qui donne la formule suivante :

SLS = surface habitable x coeff. dépassement plafond ressources x suppl. loyer de réf.

La surface habitable

C'est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Le coefficient de dépassement du plafond de ressources

Il dépend de l’importance du dépassement du plafond de ressources et éventuellement du nombre et de l’âge des personnes vivant au foyer.

Le supplément de loyer de référence

Il est établi en fonction des données relatives au logement. Le critère retenu est celui de la qualité et de la localisation de l’immeuble ou du groupe d’immeubles. Il est exprimé en montant par mètre carré habitable.

Aucun SLS ne peut être demandé aux locataires dont les ressources ne dépassent pas d’au moins 20% les plafonds de ressources autorisés pour l’attribution de leur logement.
La somme du loyer et du SLS demandée au locataire ne doit pas dépasser 25% des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer. Le programme local de l’habitat (PLH) peut néanmoins porter ce plafond jusqu’à 35% des ressources.

Un exemple

Un locataire devrait, en théorie, payer un supplément de loyer de 200 € par mois (2 400 € par an) venant s’ajouter à son loyer de 350 € par mois (4 200 € par an), soit un total de 6 600 € par an.

Or, son revenu imposable s’élève à 23 000 €.

La somme du loyer et du SLS ne devant pas dépasser 25% de ce montant, soit 5 750 €, le SLS sera ramené de 2 400 € à 1 550 € (6 600 – 5 750 = 850, donc on enlève 850 € à 2 400 € ce qui donne 1 550 €), soit environ 130 € par mois.

Si le PLH a porté le plafond à 30% ou 35% des ressources, notre locataire devra bien payer 200 € de SLS par mois.

Voilà, une présentation du SLS.

Une loi DURE pour la majorité des Locataires ...

La loi MOLLE (Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion) porte mal son nom, c'est une loi DURE pour la majorité des Locataires.

De nombreuses dispositions sont défavorables aux Locataires.

Les Locataires sont invités à signer une pétition en ligne sur le site http://www.cyberacteurs.org/ qui sera directement adressée à Madame Christine Boutin, Ministre du Logement et à Monsieur Michel Piron, Député, rapporteur du projet de loi à l'Assemblée nationale.

Le projet de loi touche certains droits fondamentaux et risque, notamment, de porter atteinte au principe de mixité sociale.

Ce projet de loi, actuellement en débat au Parlement, remet en cause :

le droit au maintien dans les lieux,
précarise la situation de nombreux locataires
porte atteinte à la mixité sociale en poussant les classes moyennes à quitter le logement social.

Les locataires en HLM dont les revenus seraient deux fois supérieurs aux plafonds de ressources auraient trois ans pour quitter leur logement.

Ces mêmes plafonds seraient aussi diminués de 10%.

A cela, s’ajoute le décret renforçant le supplément de loyer de solidarité applicable aux locataires dépassant d’au moins 20% les plafonds de ressources.

Les locataires en sous-occupation sont aussi concernés : s’ils refusent trois propositions de relogement, ils devront eux aussi partir.

Si à première vue la mesure peut paraître de bon sens, dans la pratique un couple de jeunes retraités dont les enfants sont partis devraient quitter leur F5 pour un F3 ou F2 sans aucune garantie d’avoir un loyer au m2 similaire.

Quelles seront, par ailleurs, les conséquences familiales et sociales d’une telle mesure lorsque les parents et grands parents ne pourront plus recevoir dignement leur famille ?

Faire partir du logement social les locataires les plus solvables, ceux par qui un minimum de mixité économique et sociale existe encore ne résoudra pas la crise du logement, mais représente au contraire le risque de transformer les HLM en véritables ghettos pour pauvres relégués dans les quartiers périphériques des villes.

Ces dispositions ne répondent pas à la crise actuelle, car si les ménages se pressent vers les logements sociaux c’est que les loyers du privé sont devenus inabordables, or ici rien n’est fait pour accroître une offre de logements économiquement accessibles là où la demande est forte.

Ce texte facilite également les expulsions en réduisant à un an, au lieu de trois, le délai pendant lequel le juge de l’exécution peut suspendre une décision d’expulsion.

Cela précariserait des locataires de bonne foi et accroîtrait la file d’attente des ménages que l’on retrouvera prioritaires au relogement dans les commissions de médiation créées par la récente loi relative au droit au logement opposable !

Ainsi expulserait-on plus facilement pour s’obliger à reloger dès le lendemain !

Enfin, ce projet de loi prévoit l'assouplissement des règles définies à l'article 55 de la loi SRU en matière de mixité sociale (20 % de logements sociaux dans toutes les communes de plus de 3500 habitants) en intégrant dans la comptabilisation de ces logements, ceux qui seraient produits aux fins d'accession à la propriété sous condition de ressources.

A l'heure où de nombreuses communes (330 communes sur 730, soit 45%) n'ont pas respecté les objectifs de rattrapage fixés par les préfets, cette mesure serait contre-productive en matière de mixité sociale.

En effet, l'accession, même sociale, s'adresse à des ménages dont les revenus sont nettement plus élevés que ceux des demandeurs de logement locatif social.

Il s'agit là d'un "message" d'encouragement aux maires qui résistent aux dispositions de la loi SRU, ceci en totale contradiction avec la nécessaire solidarité territoriale face à une crise du logement sans précédent.

Pour toutes ces raisons, notre Groupe des administrateurs SOMCO a décidé de s'associer pour cette action à l'association Consommation, Logement et Cadre de Vie - C.L.C.V. (http://www.clcv.org/) en demandant que :

les dispositions ci dessus énoncées soient retirées du projet du loi pour ne pas porter atteinte à la mixité sociale déjà fortement fragilisée dans les quartiers d’habitats sociaux;
le projet de loi adopte des mesures permettant l’accès, pour tous, à un logement décent dans des conditions économiquement réalistes, tout en veillant à la mixité sociale.

Cela est possible en prévoyant par exemple :

que toute construction neuve comporte un pourcentage de logements sociaux notamment dans les villes n’ayant pas 20% de logement sociaux,
en développant le conventionnement dans le secteur privé (un bailleur s’engageant à plafonner son loyer en contrepartie d’avantages fiscaux ou de certaines garanties de l’Etat).

Des mesures pourraient ainsi renforcer l’offre de logements économiquement accessibles pour tous.

Voilà pourquoi, chers Locataires, nous vous invitons à signer et à faire signer autour de chez vous la pétition en ligne sur le site http://:cyberacteurs.org

D'avance, MERCI.

mardi 20 janvier 2009