Les charges locatives ...

Selon l'article 23 de la loi du 6/7/89, les justificatifs de votre décompte de chages doit être mis à votre disposition dans les locaux de votre bailleur pendant une période d'un mois à dater de la date de réception de celui-ci.

Ci-dessous, la mise à jour au 15 janvier 2009 : jurisprudence, réponses ministérielles et décret du 19 décembre 2008 (uniquement sur les dépenses de personnel).

Cette mise à jour, vous présente la liste de la définition des postes de dépenses avec la prise en charge soit :

• par le Propriétaire : Pro.
• ou par le Locataire : Loc.
  

DEPENSES DE PERSONNEL (nouveau décret charges)

Entretien et élimination des rejets par un gardien ou un conciergey compris si un tiers (entreprise) intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus au contrat de travail, en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique pour le gardien ou le gardien d'effectuer les deux tâches.
Pro. 25%
Loc. 75% (uniquement si les deux tâches sont assurées cumulativement et exclusivement par la même personne ou par un couple ayant un contrat de travail commun)

Entretien ou élimination des rejets par un gardien ou un conciergey compris si un tiers (entreprise) intervient dans les mêmes conditions que précédemment.
Pro. 60%
Loc. 40%

Entretien ou élimination des rejets assurés par un employé d'immeuble.
Loc.

Frais encadrement technique du personnel chargé du contrôle direct de celui-ci.
Loc. Plafonné à 10%

Notion de rémunération du gardien, concierge ou employé d'immeuble :

Salaire en nature
Pro.

Intéressement et participation aux bénéfices de l'entreprise.
Pro.

Indemnités et primes de départ à la retraite.
Pro.

Indemnités de licenciement.
Pro.

Cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise.
Pro.

Participation de l'employeur au comité d'entreprise.
Pro.

Participation de l'employeur à l'effort de construction.
Pro.

Cotisation à la médecine du travail.
Pro.


HYGIENE

Curage et vidange des canalisations (Cass. 6.12.95).
Loc.

Curage et vidange des fosses d’aisance (CA Bordeaux 16.01.03).
Pro.

Détartrage des colonnes de chutes, branchement d'eaux usées et eau vanne, curage collecteurs extérieurs (Cass. 6.12.95).
Loc.

Frais de débouchage des vide-ordures (Cass. 27.11.02).
Pro.

Entretien pompe de relevage des eaux usées (Cass. 27.05.03).
Loc.

Dératisation (Cass. 29.01.02).
Pro.

Désinfection des colonnes sèches (CA Bordeaux 16.01.03).
Pro. 90%
Loc. 10%

Désinfection et désinsectisation des locaux (CA Bordeaux idem).
Pro. 60%
Loc. 40%

Produits nécessaires à la désinsectisation et désinfection y compris colonnes de vide-ordures si parties communes (Cass.27.11.02).
Loc.

Coût de désinsectisation et désinfection des parties privatives (CA 13.05.93).
Loc.

Frais de personnel relatifs à la désinsectisation (Cass 10.03.99).
Pro.

Frais de débouchage des égouts (Cass 03.04.2007).
Pro.

Sacs plastique et papier nécessaires à l'enlèvement des ordures ménagères (rép.minist 23.05.84).
Loc.

Location poubelles (Cass. 5.10.94).
Pro.

Frais de location poubelle et rémunération du personnel chargé de sa désinfection (CA Lyon 19.11.03).
Pro.

Enlèvement des encombrants (CA Bordeaux 16.01.03).
Pro.

Location des containers d'enlèvement des ordures ménagères (rép.minist 23.05.84).
Pro.
Frais exceptionnels de dégorgement de canalisations (CA Paris 04.03.04).
Pro.


ENTRETIEN

Nettoyage des graffitis (Cass. 17.07.97).
Pro.

Remplacement des tapis brosses (CA Bordeaux idem).
Pro.

Réparations liées à des actes de vandalisme (CA Bordeaux idem).
Pro.

Élagage des arbres (Cass. 23.03.04).
Pro.

Entretien des espaces verts ouverts au public (Cass. 30.11.05).
Pro.

Remplacement des ampoules des parties communes intérieures (TI 31.01.89).
Pro.

Dégradation des parties communes (rép.minist 13.03.89).
Pro.

Entretien groupe électrogène (Cass 30.11.05).
Pro.

Remplacement des plantes (Cass 04 mars 2004).
Pro.

Grosse réparation/renouvellement de tracteurs ou containers servant à transporter les ordures ménagères (réponse minist. 17.09.84).
Pro.

Frais d'entretien de l'antenne collective (rép.minist 07.06.93).
Pro.

Mise aux normes ou remplacement boîtes aux lettres à défaut d'accord collectif (rép.minist 13.01.93).
Pro.

Entretien des pompes destinées à doser les produits utilisés pour éviter les corrosions des installations et des canalisations (CA 18.03.08).
Pro.

Frais de stockage de minuterie (Cass 30.11.05).
Pro.

Consommations produits d'entretien même si excessives (Cass 30.11.05).
Loc.


SECURITE

Frais de gardiennage de nuit et week-end (Cass 19.03.08).
Pro.

Gardiennage de nuit des aires de stationnement (Cass. 08.10.97).
Pro.

Dépenses de téléalarme et de télésurveillance (Cass 01.06.05).
Pro.

Frais de surveillance et de sécurité de l'immeuble (rép minis 12.12.83).
Pro.

Ascenseurs : vérifications périodiques minimales, réparation et remplacement des petites pièces, dépannage et intervention pour personnes bloquées (loi ENL).[attention: la loi ENL met fin au partage 73% / 27% en cas de contrat complet et impose un chiffrage distinct du P3].
Loc.

Ligne téléphonique (alarme de l'ascenseur) (Cass 24.03.04).
Pro.

Remplacement des portes d'ascenseur, pose de serrures de sécurité (rép.minist 18.09.87).
Pro.

Entretien et recharge des extincteurs, entretien du surpresseur incendie, contrat de sécurité incendie (rép.minist.28.09.87).
Pro.


EAU CHAUDE ET EAU FROIDE

Mise à disposition des compteurs, leur entretien, le relevé des index de consommation, la répartition semestrielle des dépenses d'eau froide et chaude, facturation et encaissement de celles-là auprès des usagers (CA Toulouse 17.11.98).
Loc.


CHAUFFAGE

Coût du combustible stocké entre chaque période de chauffe, seul le coût consommé est récupérable (Cass. 05.02.92).
Pro.

Frais de location des citernes de gaz liquéfié (réponse min 14.01.85).
Pro.

Dépenses relatives à des missions de gestion, télégestion et télésurveillance liées au chauffage (Cass. 23 mars 2004).
Pro.

Amortissement des installations de chauffage et de production d'eau chaude (Cass 06.12.95).
Pro.

Location citerne de gaz (rép.ministé 14.01.85).
Pro.

Surconsommation de chauffage si réclamation des locataires (CA 17.06.86).
Pro.

Frais de chauffage que le locataire n'utilise pas (CA 01.07.93).
Loc.


DIVERS

Frais abonnement du téléphone de la loge même si elle n'est pas ouverte aux locataires 24h sur 24 à la condition que le locataire ait été préalablement informé par le bailleur (Cases 29.10.08).
Loc.

Pose d'un portier téléphone décidé par accord collectif (Cass 17.09.08).
Loc.


IMPOSITION, REDEVANCES ET AUTRES

Droit de bail (depuis le 01.01.00 pour loyers <> 5488.16 €).
Pro.

Frais de rôle (frais d’assiette et de recouvrement) de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage (loi ENL).
Pro.

TEOM si elle n'apparaît pas de façon indépendante dans le budget communal, qu'aucun taux d' imposition n'est établie et qu'elle ne donne lieu à aucun produit (Cass 10.06.98).
Pro.

Taxe para-fiscale pour pollution atmosphérique (CA Bordeaux 16.01.03).
Pro.

TVA et marge bénéficiaire sur les contrats d'entreprise à compter de la promulgation de la loi ENL du 13 juillet 2006
Loc.


FRAIS D'AGENCE ET FRAIS DIVERS

Frais d'avis d'échéance (rép. minist. 10.10.06).
Pro.

Frais de gérance de l'immeuble (rép. minist.31.03.83).
Pro.

Dépôt de garantie et frais de dossiers liés aux compteurs d'eau (CA 17.11.98).
Pro.

Frais raccordement au câble d'antenne collective de télévision lorsque le locataire n'accepte pas d'être raccordé (Cass 29.01.02).
Pro.


Informations diverses

Décret du 19 décembre 2008 : pas d'effet rétroactif d'où nécessité dans un contrôle des charges de distinguer deux périodes : avant le 1er janvier 2009 et après cette date.

Accord collectif
Possibilité de déroger à la liste par accord collectif (loi ENL).

TVA et marge bénéficiaire
Possibilité au locataire de se faire rembourser la TVA et marge bénéficiaire sur les contrats d'entretien pour la période antérieure au 13 juillet 2006, la loi ENL n'ayant pas d'effet rétroactif (Cass 19 mars 2008).

Entre locataires
Possibilité pour le locataire sortant de demandant le remboursement du combustible au nouveau locataire(Cass 29.11.2006).

VIVE LES FÊTES ET LES RENCONTRES !

"Fêtes des Voisins, "Immeubles en fête", "Fêtes de quartier".

Les mois de mai et juin annoncent gaieté et convivialité pour les Locataires.

Tout simplement, invitez vos Voisins à participer à une soirée en les invitant à se réunir sur la place du quartier, au pied de l'immeuble, ... avec leurs tables, leurs chaises, leurs couverts et leurs repas que vous pourrez déguster ensemble.

Voilà un moment très important pour favoriser votre bien vivre entres Locataires.

VOTRE QUESTION ... A QUOI SERT UN DETECTEUR AVERTISSEUR AUTONOME DE FUMEE ?

Un détecteur avertisseur autonome de fumée est une alarme incendie qui peut

vous sauver la vie !!!

Ce un petit appareil élèctronique, qui fonctionne avec une pile de 9 volt, vous le fixerez très facilement au centre du plafond de chaque pièce de votre logement.

• Il surveille l'air de la pièce dans laquelle il se trouve.
• Il émet un puissant signal sonore dés qu'il détecte de la fumée.

POURQUOI UN DETECTEUR DE FUMEE ?

Tous les ans les incendies font beaucoup de victimes dans les habitations, surtout la nuit.

Le feu peut couver longtemps avant de se propager et c'est pendant cette période que les fumées et les gaz toxiques ( le monoxyde de carbone est un gaz incolore et inodore) vous asphyxient et PROVOQUE LA MORT.

Si un détecteur de fumée est présent :

• il vous avertira par son signal sonore,
• vous pourrez fuir rapidement et prévenir les pompiers.
  

Vous sauverez ainsi

votre famille

et vous limiterez les dégats matériels sur votre logement.

VOTRE QUESTION ... COMMENT EVITER LES RISQUES DE FEUX DANS UN CONDUIT DE CHEMINEE ?

Le ramonage du conduit de fumée doit être réalisé par UN PROFESSIONNEL OBLIGATOIREMENT DEUX FOIS PAR AN.

Ces ramonages sont indispensables pour VOTRE SECURITE.

Un conduit ostrué peut être à l'origine d'une INTOXICATION PAR LE MONOXYDE DE CARBONE.

En cas de sinistre, les sociétés d’assurance exigent la présentation du CERTIFICAT DE RAMONAGE.

AUTRES CONSEILS :

• En ce qui concerne le foyer à proprement parler, le risque majeur concerne les projections de braises : prenez donc soin de placer un pare-feu devant l’âtre quand le feu est allumé.
• Faites brûler des bois saints, (non issus de la construction), bien secs et évitez les résineux.
• Installez des Détecteurs Avertisseurs Autonomes de Fumée ( D.A.A.F.) permet de réduire les risques d’incendie.

VOTRE QUESTION ... A QUOI SERT LA V.M.C. ?

La V.M.C. (Ventilation Mécanique Contrôlée) est essentielle pour votre logement.

Grâce à des bouches d'aération (grilles dans vos cuisines, salle de bains, WC) l'air est ainsi renouvelé.

La V.M.C. fait partie des équipements que vous avez OBLIGATION D'ENTRETENIR, surtout pour votre santé afin d'avoir une bonne qhalité de l'air ambiant.

C'est aussi UNE SECURITE en cas de fuite de gaz notamment ou de tout polluant.


CONSEILS

NE PAS BOUCHER CES AERATIONS par du scotch, cartons ... même si vous pensez que cela amène du froid.

NETTOYER UNE FOIS PAR TRIMESTRE LES BOUCHES :

• démontez-les avec soins,
• lavez-les à l'eau chaude savonneuse,
• rincez-les,
• refixez-les.

Nous pourrions demander que chaque année, une entreprise mandatée par la SOMCO soit chargée de contrôler ces V.M.C..

VOTRE QUESTION ... MES VOISINS SONT BRUYANTS, QUI PUIS-JE CONTACTER ?

Le meilleur conseil que l'on puisse vous donner dans un premier temps est de prendre contact avec votre voisin pour lui demander de faire moins de bruit.

Si cette solution amiable ne fonctionne pas, vous pouvez signaler le problème à votre bailleur qui prendra contact avec votre voisin pour lui rappeler le REGLEMENT.

Le REGLEMENT INTERIEUR de la SOMCO précise qu'il est formellement interdit de faire du bruit afin de préserver la tranquilité du voisinage et que si vous utilisez des appareis (chaînes Hi-Fi, radio, ... leurs niveaux sonores doivent être admissibles de jour comme de nuit.

VOTRE QUESTION ... J'AI DECOUVERT UN CAFARD DANS MA CUISINE, QUE DOIS-JE FAIRE ?

J'appelle ou je vais voir mon bailleur pour avoir un rendez-vous avec un technicien d'une entreprise spécialisée pour traiter ce type de problème.

Il vient chez moi et dépose du produit, sorte de gel notamment, sur les éléments tels que les conduites d'eau, vers les appareils électroménagers, là où il y a des sources de chaleur qui les attirent.

Ne nettoyer surtout pas à l'eau de javel ces coins sensibles : cela les attire !

VOTRE QUESTION ... COMMENT PUIS-JE FAIRE DES ECONOMIES D'EAU ?

L'eau coûte de plus en plus cher.

C'est pourquoi nous vous donnons ces quelques conseils FACILES ET PRATIQUES pour vous aider à réaliser DES ECONOMIES D'EAU.

NE LAISSER PAS COULER L'EAU quand vous faites la vaisselle, vous vous lavez, rasez ou brossez les dents.

• Vaisselle : en laissant couler l'eau au robinet, vous gaspillez + de 100 litres d'eau.
• A faire : en utilisant deux bacs (un pour le lavage, un pour le rinçage), vous utilisez seulement 20 litres d'eau.

TRAQUEZ LA MOINDRE FUITE D'EAU de votre chasse d'eau ou de vos robinets.

• Une chasse d'eau qui coule : 500 litres d'eau gaspillés par jour.

Ne mettez en marche votre lave-vaissellle que lorsqu'ils SONT PLEINS et utilisez LA TOUCHE ECO.

• Une demi charge ne veut pas dire que l'on utilise deux fois moins d'eau, mais seulement un tiers en moins.

Choisissez LA DOUCHE PLUTOT QUE LE BAIN (1 bain = 4 douches).

• Un bain = 150 litres à 200 litres d'eau.
• Une douche de 4 - 5 minutes = 60 à 80 litres d'eau.

En cas d'absence prolongée, PENSEZ A COUPER VOTRE ROBINET D'ARRIVEE D'EAU pour éviter le gaspillage en cas de fuite.


LES WC REPRESENTE JUSQU'A 40 % DE LA CONSOMMATION MOYENNE d'une famille.

• La chasse d'eau à double débit vous permet de contrôler vos consommation.*

Je vous invite à visionner la vidéo sur ce blog paru le 25.01.2009 sous le titre " Je suis un Locataire qui agit aussi pour la planète mais comment ? ... J'économise l'eau ...".

au 1er juin 2009 ...

Baisse des plafonds de ressources et supplément de loyer de solidarité (SLS)


La loi MOLLE (mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion) n°2009-323 du 25 mars 2009 prévoit l’abaissement de 10,3% des plafonds de ressources à compter du 1er juin 2009.

Deux conséquences

Cette baisse des plafonds a plusieurs conséquences.

La première concerne les demandeurs de logements qui devront avoir des ressources moindres qu’auparavant pour prétendre à un logement social.

La seconde intéresse les locataires en place. Ceux déjà assujettis au supplément de loyer de solidarité et ceux non assujettis mais qui avec la baisse des plafonds vont dépasser de 20% les plafonds de ressources et seront donc redevables de ce surloyer.

Date d'entrée en vigueur

L’abaissement de 10,3% des plafonds de ressources entre en vigueur 1er juin 2009.
Il s’appliquera bien évidemment aux demandeurs de logements.

Qu’en sera-t-il pour les locataires en place dont les suppléments de loyer de solidarité ont déjà été alourdis au 1er janvier 2009 ?

Les organismes HLM vont-ils recalculer tous les dépassements de plafonds de ressources des locataires de leurs parcs ?

Position de l’USH

Nous avons interpellé l’USH à ce sujet afin de savoir quelles consignes elle comptait donner à ses membres, les organismes HLM.

L’USH nous a indiqué, qu'après contact avec le cabinet de Madame la ministre du Logement, il m'était pas question que les organismes HLM recalculent tous les suppléments de loyer de solidarité des locataires.

Pour le calcul des surloyers, la baisse des plafonds de ressources sera effective le 1er janvier 2010.

Attention !

Ni le cabinet de la ministre, ni l’USH ne veulent donner de consignes écrites car ce serait contredire la loi qui prévoit une application au 1er juin 2009.

En conséquence, soyons vigilants sur les pratiques des organismes.


Bien cordialement,

LES PLAFONDS DE RESSOURCES 2009 (RI 2007) BAISSENT ...

Nous vous informons que :

les plafonds des ressources 2009 (RI 2007) baissent au 1 juin 2009 pour l'attribution des logements HLM à comparer au revenu fiscal de référence

Catégorie de ménage

• Célibataire actuellement : 21 132 € au 1/6/09 : 18 955 €.
• Couple actuellement : 28 220 € au 1/6/09 : 25 313 €.
• Couple + 1 enfant ou Célibataire + 1 enfant Jeune ménage sans personne à charge : actuellement : 33 937 € au 1/6/09 : 30 441 €.
• Couple + 2 enfants ou Célibataire + 2 enfants actuellement : 40 968 € au 1/6/09 : 36 748 €.
• Couple + 3 enfants ou Célibataire + 3 enfants actuellement 48 195 € au 1/6/09 : 43 230 €.
• Couple + 4 enfants ou Célibataire + 4 enfants actuellement : 54 314 € au 1/6/09 : 48 719 €.
• Par personne supplémentaire actuellement 6 059 € au 1/6/09 : 5 434 €.

Les plafonds de ressources 2009 (RI 2007) baissent au 1 juin 2009 pour l'attribution des logements "PLAI" (Prêts Locatifs Aidés d'Intégration), "PLATS" (Prêts Locatifs Très Sociaux), "PLA LM" (Prêts Locatifs A Loyer Minorés) à comparer au revenu fiscal de référence

Catégorie de ménage

• Célibataire actuellement 11 621 € au 1/6/09 : 10 424 €.
• Couple actuellement 16 932 € au 1/6/09 : 15 188 €.
• Couple + 1 enfant ou Célibataire + 1 enfant Jeune ménage sans personne à charge actuellement 20 361 € au 1/6/09 : 18 263 €.
• Couple + 2 enfants ou Célibataire + 2 enfants actuellement 22 657 € au 1/6/09 : 20 323 €.
• Couple + 3 enfants ou Célibataire + 3 enfants actuellement 26 508 € au 1/6/09 : 23 77 €.
• Couple + 4 enfants ou Célibataire + 4 enfants actuellement 29 873 € au 1/6/09 : 26 796 €.
• Par personne supplémentaire actuellement 3 331 € au 1/6/09 : 2 987 €.

La loi "MOLLE" va baisser les plafonds de ressources de 10 % ...

Après l’entrée en vigueur des nouveaux barèmes du supplément de loyer de solidarité le 1er janvier 2009, la loi MOLLE (mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion) n°2009-323 du 25 mars 2009 prévoit, elle, l’abaissement de 10,3% des plafonds de ressources à compter du 1er juin 2009.

Le tableau récapitulatif de la grille de vétusté appliquée par la SOMCO (avril 2008)

Tout d'abord, la définition de "LA VETUSTE" ?

Il s'agit de la conséquence de l'usage normal dans le temps de la chose louée.

Elle est à la charge du Bailleur.

Le point de départ de "la vétusté est :

• soit la date de la première mise en location,
• soit la date de la dernière réfection de l'élément considéré effectuée par l'organisme,
• soit la date de départ du précédent Locataire lorsqu'il a lui-même procédé à la réfection, sur présentation de justificatifs et/ou avec l'accord du Bailleur,

mais pas la date d'entrée dans les lieux du Locataire.


Dans le tableau ci-dessous, après chaque équipement cité :

• le 1er nombre correspond à sa "DUREE DE VIE THEORIQUE" exprimée en années
• le 2ème nombre à sa "FRANCHISE" exprimée en année(s)
• le 3ème nombre à son "ABATTEMENT APRES FRANCHISE" exprimé en %

Catégorie d'équipements "Sanitaire et chauffage" :

• mécanisme de chasse d'eau : 5 ans / 1 an / 20 %.
• cabine de douche monobloc : 10 ans / 2 ans / 10 %.
• robinetterie et accessoires : 12 ans / 2 ans /8 %
• bouche WMC : 12 ans / 2 ans / 8 %.
• chauffe eau (gaz et électrique ) : 12 ans / 2 ans / 8 %.
• évier inox : 15 ans / 2 ans / 6 %.
• réservoir chasse d'eau : 20 ans / 4 ans / 5 %.
• cuvette WC : 20 ans / 4 ans / 5 %.
• bac à douche : 20 ans / 4 ans / 5 %.
• évier en grès : 20 ans / 4 ans / 5 %.
• Lavabo : 20 ans / 4 ans / 5 %.
• baignoire (fonte et acier ) : 20 ans / 4 ans / 5 %.
• radiateur (fonte et acier ) : 25 ans / 5 ans / 4 %.
• poêle à bois : 12 ans / 2 ans / 8 %.

Catégorie d'équipements "Revêtements de sols" :

• aiguilleté : 7 ans / 2 ans / 16 %.
• PVC en lés : 12 ans / 2 ans / 8 %.
• PVC en dalles : 15 ans / 2 ans / 6 %.
• carrelage (sol et murs) : 25 ans / 5 ans / 4 %.
• parquet (ponçage et votrification) : 10 ans / 2 ans / 10 %.
• parquet stratifié : 20 ans / 4 ans / 5 %.

Catégorie d'équipements "Menuiserie et serrurerie" :

• store (intérieur et extérieur ) : 10 ans / 2 ans / 10 %.
• porte de placard : 15 ans / 2 ans / 6 %.
• meuble sous évier : 10 ans / 2 ans / 10 %.
• serrure et accessoires et quincaillerie : 15 ans / 2 ans / 6 %.
• menuiserie extérieure : 25 ans / 5 ans / 4 %.
• porte palière et porte intérieure : 20 ans / 4 ans / 5 %.
• volet et accessoires : 15 ans / 2 ans / 6 %.

Catégorie d'équipements "Electricité" :

• appareillages : 15 ans / 2 ans / 6 %.
• convecteur : 12 ans / 2 ans / 8 %.
• réfrigérateur : 15 ans / 2 ans / 6 %.
• plaque de cuisson : 15 ans / 2 ans / 6 %.

Cette grille de vétusté a été signée dans sa version finale le 10 avril 2008 dans le cadre de l'AREAL ( Association Régionale des Organismes H.L.M. d'Alscace).

Location et logement décent, les normes minimales de confort ...

Cette mise à jour est datée au lundi 19 mai 2008.

La loi Solidarité et Renouvellement Urbains (S.R.U.) du 13 décembre 2000 a institué plusieurs dispositions protectrices en faveur du locataire, notamment l'obligation, pour le bailleur, de mettre en location un logement “décent”. Une notion que définit le décret 2002/120 du 30 janvier 2002.


La sécurité et la santé des locataires


Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par l’article 2 du dit décret.


Il doit assurer le clos et le couvert.

Le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l'habitation.


Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.


Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage.


La nature et l'état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.


Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement.


Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.


Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.


La notion de pièces principales est défini par le troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation.

Il s’agit des pièces destinées principalement au séjour et au sommeil. Elles ont une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.


Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.


La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.




Les éléments de confort et d’équipement


Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement; + Pour les logements situés dans les départements d'Outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient.
   
2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires;
   
3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon;
   
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées;
   
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
   
6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Les litiges

Si le logement loué ne répond pas aux exigences définies ci-dessus, le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité.

En cas de désaccord, il peut saisir le juge qui fixera la nature des travaux et leur délai de réalisation.

Le juge pourra aussi réduire le montant du loyer quand le logement n’est pas aux normes.
La notion de logement décent s’applique aux baux en cours.

Mais le bailleur ne peut prendre prétexte de la non-conformité pour résilier le bail avant terme.

En revanche, il peut refuser le renouvellement pour procéder aux travaux exigés par la loi."

2 664 euros par m2

Oui, 2 664 euros par m2, c'est le prix au m2 d'un appartement neuf au 2ème trimestre de l'année 2008 dans le département du Haut-Rhin.


(Source : Bulletin d'information de l'observatoire de l'habitat du Haut-Rhin - novembre 2008).

Vos représentants au C.A. de La SOMCO sont aussi intervenus concernant la loi "Mobilisation pour le logement et contre les exclusions" ...

Lors du Conseil d'Administration de la SOMCO de ce jeudi 19 février 2009 à 17h., les 3 administrateurs représentants les Locataires sont intervenus, entre autres :

au point 3 : pour présenter notre motion ci-dessous sur la loi dite "Mobilisation pour le logement et contre les exclusions".

" Motion présentée au Conseil d’Administration de La SOMCO

du JEUDI 19 février 2009

par les représentants des Locataires

Dans le cadre de ce Conseil d’Administration de La SOMCO du jeudi 19 février 2009, en tant que représentants des Locataires, nous tenons à vous faire part de nos vives préoccupations face à la loi dite de "Mobilisation pour le logement et contre les exclusions" qui a été débattu à l'Assemblée Nationale et au Sénat.

Cette loi votée aura de graves conséquences, tant pour les organismes HLM, que pour les Locataires dont la situation se dégrade dangereusement.

Cette préoccupation est d'autant plus vive que cette loi s'inscrit dans un contexte de baisse du budget de l'Etat et par une forte sollicitation du 1% logement (argent des entreprises et de leurs salariés).

En effet, cette loi :

- remet en cause les fondements même du logement social, à savoir : l'accessibilité du plus grand nombre de nos concitoyens à des logements décents, le maintien dans les lieux, et le financement de ces logements par la solidarité nationale, c'est-à-dire, entre autres et surtout, par l'Etat.

- II relance le logement privé libre au détriment du logement social encadré, précarise la situation de nombreux Locataires, porte atteinte à la mixité sociale en poussant les classes moyennes à quitter le logement social, et consacre le retrait progressif de l'Etat pour son financement.

Plusieurs dispositions de cette loi vont dans ce sens :

- les Locataires HLM dont les revenus seront au moins deux fois supérieurs aux plafonds de ressources auront trois ans pour quitter leur logement, sans avoir forcément les moyens d'accéder au parc locatif privé;

- les Locataires dont les revenus dépassent d'au moins 20% les plafonds de ressources devront payer un supplément de loyer de solidarité qu'un récent décret vient de renforcer, les incitant ainsi à quitter le parc social;

- les Locataires en sous occupation, qui refusent trois propositions de relogement, devront eux aussi partir. Quelles seront alors les conséquences familiales et sociales d'une telle mesure ?

- la remise en cause de l'article 55 de la loi SRU va conduire à une baisse de l'offre locative sociale;

- les Locataires de bonne foi en difficulté pour régler leur loyer risqueront d'être expulsés plus facilement, le délai pendant lequel le juge peut suspendre une décision d'expulsion étant ramené de trois ans à un an;
- le désengagement financier de l'Etat va laisser les Bailleurs sociaux seuls face à des obligations de plus en plus nombreuses : loger les plus démunis, produire des logements neufs pour répondre à la demande croissante, réhabiliter le parc existant selon les normes définies par le Grenelle de l'Environnement, vendre aux Locataires en place, acheter le stock du parc privé ... .

En les privant ainsi de moyens, l'Etat ne permet plus aux Bailleurs sociaux de jouer leur rôle de production et de développement de logements de qualité accessibles à tous.


En conséquence, les représentants des Locataires au sein du Conseil d'Administration de la SOMCO du jeudi 19 février demandent que les dispositions énoncées ci-dessus soient retirées de la loi et que l'Etat, seul garant du droit au logement, accorde aux Bailleurs sociaux des moyens à la hauteur de cette ambition :

la possibilité pour le plus grand nombre d'accéder à des logements de qualité et de pouvoir s'y maintenir, qui est le fondement même du logement social dans notre pays.

Motion présentée au Conseil d’Administration de La SOMCO
par les représentants des Locataires :

· Mme Astrid BAEUMLIN, élue de la liste « Le Houblon » de Lutterbach,
· Mr. Edmond SKUBISZEWSKI, élu de la liste C.L.C.V.,
· Mr. Jean-Louis OLIVIER, élu de la liste C.L.C.V. "

Dans l'attente de vos réactions, vos remarques, je vous souhaite à Tous une Très Belle Fin de Journée.