Ci-dessous, la mise à jour au 15 janvier 2009 : jurisprudence, réponses ministérielles et décret du 19 décembre 2008 (uniquement sur les dépenses de personnel).
Cette mise à jour, vous présente la liste de la définition des postes de dépenses avec la prise en charge soit :
- par le Propriétaire : Pro.
- ou par le Locataire : Loc.
DEPENSES DE PERSONNEL (nouveau décret charges)
Entretien et élimination des rejets par un gardien ou un conciergey compris si un tiers (entreprise) intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus au contrat de travail, en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique pour le gardien ou le gardien d'effectuer les deux tâches.
Pro. 25%
Loc. 75% (uniquement si les deux tâches sont assurées cumulativement et exclusivement par la même personne ou par un couple ayant un contrat de travail commun)
Entretien ou élimination des rejets par un gardien ou un conciergey compris si un tiers (entreprise) intervient dans les mêmes conditions que précédemment.
Pro. 60%
Loc. 40%
Entretien ou élimination des rejets assurés par un employé d'immeuble.
Loc.
Frais encadrement technique du personnel chargé du contrôle direct de celui-ci.
Loc. Plafonné à 10%
Notion de rémunération du gardien, concierge ou employé d'immeuble :
Salaire en nature
Pro.
Intéressement et participation aux bénéfices de l'entreprise.
Pro.
Indemnités et primes de départ à la retraite.
Pro.
Indemnités de licenciement.
Pro.
Cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise.
Pro.
Participation de l'employeur au comité d'entreprise.
Pro.
Participation de l'employeur à l'effort de construction.
Pro.
Cotisation à la médecine du travail.
Pro.
HYGIENE
Curage et vidange des canalisations (Cass. 6.12.95).
Loc.
Curage et vidange des fosses d’aisance (CA Bordeaux 16.01.03).
Pro.
Détartrage des colonnes de chutes, branchement d'eaux usées et eau vanne, curage collecteurs extérieurs (Cass. 6.12.95).
Loc.
Frais de débouchage des vide-ordures (Cass. 27.11.02).
Pro.
Entretien pompe de relevage des eaux usées (Cass. 27.05.03).
Loc.
Dératisation (Cass. 29.01.02).
Pro.
Désinfection des colonnes sèches (CA Bordeaux 16.01.03).
Pro. 90%
Loc. 10%
Désinfection et désinsectisation des locaux (CA Bordeaux idem).
Pro. 60%
Loc. 40%
Produits nécessaires à la désinsectisation et désinfection y compris colonnes de vide-ordures si parties communes (Cass.27.11.02).
Loc.
Coût de désinsectisation et désinfection des parties privatives (CA 13.05.93).
Loc.
Frais de personnel relatifs à la désinsectisation (Cass 10.03.99).
Pro.
Frais de débouchage des égouts (Cass 03.04.2007).
Pro.
Sacs plastique et papier nécessaires à l'enlèvement des ordures ménagères (rép.minist 23.05.84).
Loc.
Location poubelles (Cass. 5.10.94).
Pro.
Frais de location poubelle et rémunération du personnel chargé de sa désinfection (CA Lyon 19.11.03).
Pro.
Enlèvement des encombrants (CA Bordeaux 16.01.03).
Pro.
Location des containers d'enlèvement des ordures ménagères (rép.minist 23.05.84).
Pro.
Frais exceptionnels de dégorgement de canalisations (CA Paris 04.03.04).
Pro.
ENTRETIEN
Nettoyage des graffitis (Cass. 17.07.97).
Pro.
Remplacement des tapis brosses (CA Bordeaux idem).
Pro.
Réparations liées à des actes de vandalisme (CA Bordeaux idem).
Pro.
Élagage des arbres (Cass. 23.03.04).
Pro.
Entretien des espaces verts ouverts au public (Cass. 30.11.05).
Pro.
Remplacement des ampoules des parties communes intérieures (TI 31.01.89).
Pro.
Dégradation des parties communes (rép.minist 13.03.89).
Pro.
Entretien groupe électrogène (Cass 30.11.05).
Pro.
Remplacement des plantes (Cass 04 mars 2004).
Pro.
Grosse réparation/renouvellement de tracteurs ou containers servant à transporter les ordures ménagères (réponse minist. 17.09.84).
Pro.
Frais d'entretien de l'antenne collective (rép.minist 07.06.93).
Pro.
Mise aux normes ou remplacement boîtes aux lettres à défaut d'accord collectif (rép.minist 13.01.93).
Pro.
Entretien des pompes destinées à doser les produits utilisés pour éviter les corrosions des installations et des canalisations (CA 18.03.08).
Pro.
Frais de stockage de minuterie (Cass 30.11.05).
Pro.
Consommations produits d'entretien même si excessives (Cass 30.11.05).
Loc.
SECURITE
Frais de gardiennage de nuit et week-end (Cass 19.03.08).
Pro.
Gardiennage de nuit des aires de stationnement (Cass. 08.10.97).
Pro.
Dépenses de téléalarme et de télésurveillance (Cass 01.06.05).
Pro.
Frais de surveillance et de sécurité de l'immeuble (rép minis 12.12.83).
Pro.
Ascenseurs : vérifications périodiques minimales, réparation et remplacement des petites pièces, dépannage et intervention pour personnes bloquées (loi ENL).[attention: la loi ENL met fin au partage 73% / 27% en cas de contrat complet et impose un chiffrage distinct du P3].
Loc.
Ligne téléphonique (alarme de l'ascenseur) (Cass 24.03.04).
Pro.
Remplacement des portes d'ascenseur, pose de serrures de sécurité (rép.minist 18.09.87).
Pro.
Entretien et recharge des extincteurs, entretien du surpresseur incendie, contrat de sécurité incendie (rép.minist.28.09.87).
Pro.
EAU CHAUDE ET EAU FROIDE
Mise à disposition des compteurs, leur entretien, le relevé des index de consommation, la répartition semestrielle des dépenses d'eau froide et chaude, facturation et encaissement de celles-là auprès des usagers (CA Toulouse 17.11.98).
Loc.
CHAUFFAGE
Coût du combustible stocké entre chaque période de chauffe, seul le coût consommé est récupérable (Cass. 05.02.92).
Pro.
Frais de location des citernes de gaz liquéfié (réponse min 14.01.85).
Pro.
Dépenses relatives à des missions de gestion, télégestion et télésurveillance liées au chauffage (Cass. 23 mars 2004).
Pro.
Amortissement des installations de chauffage et de production d'eau chaude (Cass 06.12.95).
Pro.
Location citerne de gaz (rép.ministé 14.01.85).
Pro.
Surconsommation de chauffage si réclamation des locataires (CA 17.06.86).
Pro.
Frais de chauffage que le locataire n'utilise pas (CA 01.07.93).
Loc.
DIVERS
Frais abonnement du téléphone de la loge même si elle n'est pas ouverte aux locataires 24h sur 24 à la condition que le locataire ait été préalablement informé par le bailleur (Cases 29.10.08).
Loc.
Pose d'un portier téléphone décidé par accord collectif (Cass 17.09.08).
Loc.
IMPOSITION, REDEVANCES ET AUTRES
Droit de bail (depuis le 01.01.00 pour loyers <> 5488.16 €).
Pro.
Frais de rôle (frais d’assiette et de recouvrement) de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage (loi ENL).
Pro.
TEOM si elle n'apparaît pas de façon indépendante dans le budget communal, qu'aucun taux d' imposition n'est établie et qu'elle ne donne lieu à aucun produit (Cass 10.06.98).
Pro.
Taxe para-fiscale pour pollution atmosphérique (CA Bordeaux 16.01.03).
Pro.
TVA et marge bénéficiaire sur les contrats d'entreprise à compter de la promulgation de la loi ENL du 13 juillet 2006
Loc.
FRAIS D'AGENCE ET FRAIS DIVERS
Frais d'avis d'échéance (rép. minist. 10.10.06).
Pro.
Frais de gérance de l'immeuble (rép. minist.31.03.83).
Pro.
Dépôt de garantie et frais de dossiers liés aux compteurs d'eau (CA 17.11.98).
Pro.
Frais raccordement au câble d'antenne collective de télévision lorsque le locataire n'accepte pas d'être raccordé (Cass 29.01.02).
Pro.
Informations diverses
Décret du 19 décembre 2008 : pas d'effet rétroactif d'où nécessité dans un contrôle des charges de distinguer deux périodes : avant le 1er janvier 2009 et après cette date.
Accord collectif
Possibilité de déroger à la liste par accord collectif (loi ENL).
TVA et marge bénéficiaire
Possibilité au locataire de se faire rembourser la TVA et marge bénéficiaire sur les contrats d'entretien pour la période antérieure au 13 juillet 2006, la loi ENL n'ayant pas d'effet rétroactif (Cass 19 mars 2008).
Entre locataires
Possibilité pour le locataire sortant de demandant le remboursement du combustible au nouveau locataire(Cass 29.11.2006).
