Je suis un Locataire qui agit aussi pour la planète, mais comment ?

• Je réduis les articles suremballés ...

• J'adhère à l'AMAP (Associations pour le Maintien d'une Agriculture Paysanne ) locale ...

• Je trie mes déchets ...

• J'économise l'eau ...

• J'économise l'électricité ...

Je fais tout dans mon logement ...

La tapisserie

• je décolle tout d'abord l'ancien papier peint ...

• je colle ensuite le nouveau papier peint intissé ...

La peinture

• Je prépare tout d'abord les murs ...

• je peinds le plafond ...

• Je peinds le plafond et les murs ...

La plomberie

• Un conseil demander à Mario ...

Oh, le boulot ... Merci Mario.

Le topten, pour réduire votre impact écologique

C'est un guide proposé par le WWW-France et l'association CLCV qui va vous aider à réfléchir avant votre achat.

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Les nouvelles obligations du bailleurs concernant les diagnostics

Alors que la vente d'un logement peut nécessiter, selon les régions et le type de biens jusqu'à huit diagnostics, le bailleur doit en fournir au moins deux, parfois trois et les faire apparaître dans le « dossier de diagnostic technique ».

Le diagnostic plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est le tout dernier né des diagnostics à fournir par le bailleur.

A partir du 12 août 2008, il devient obligatoire pour toute signature d’un nouveau bail d’un logement construit avant le 1er janvier 1949.

Et il s’applique aux locations libres régies par la loi du 6 juillet 1989, aux locations meublées, aux logements de fonction, aux locations des travailleurs saisonniers, aux locations saisonnières.

Ce constat doit être effectué par un professionnel certifié.

Il est valable un an.

Cependant si aucune trace de plomb ou si la présence de plomb ne dépasse pas certains seuils, le même constat peut être fourni à chaque nouveau contrat de location.

En cas d’absence de remise du CREP, le bailleur peut voir sa responsabilité engagée.

Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique,(DPE), dont le but est de donner au locataire un montant prévisible des dépenses liées aux consommations d’énergie doit être annexé au contrat de bail pour une nouvelle location ou lors du premier renouvellement.

Il est valable dix ans.

Il vise les locations à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et habitation principale, les locations saisonnières d’une durée de plus de 4 mois, les locations meublées, les logements de fonction, les logements loués aux travailleurs saisonniers, aux locations de logements pour étudiants.

Le DPE, même obligatoire depuis le 1er juillet 2007, reste seulement informatif.

Il doit toutefois être réalisé par un professionnel certifié.

L’état des risques naturels et technologiques

Ce diagnostic ne concerne pas tous les bailleurs mais seulement ceux dont les logements sont situés dans des zones à risque définies par le Code de l’Environnement.

Au titre de risque naturels s’entendent, par exemple, les inondations, les avalanches, les tremblements de terre…

Au titre des risques technologiques, les sites placés proches d’usines dangereuses type Seveso…

C’est au bailleur de se renseigner auprès de la mairie ou de la préfecture pour savoir si son logement est situé ou non dans une zone à risque.

Au cas où le logement est bel et bien situé dans une zone à risque, le bailleur doit fournir, à chaque nouveau locataire, un état datant de moins de 6 mois.

Contrairement aux autres diagnostics, celui-ci peut être réalisé par le bailleur.

Il lui suffit de remplir un formulaire à l’aide des informations communiquées par la mairie ou la préfecture.

Par ailleurs, si l’immeuble loué a déjà fait l’objet d’une indemnisation à la suite d’un sinistre lié à l’un des risques, le bailleur doit en informer le locataire par écrit.

Attention, en l’absence de ce diagnostic, le locataire peut demander une diminution du loyer ou annuler purement et simplement le bail.

Les lignes téléphoniques directes de La Somco ...

Pour mieux communiquer avec La Somco, vous avez la possibilité de joindre directement le service concerné en commposant pour :

• une demande de logement : 03.89.46.06.06
• un état des lieux : 03.89.46.71.75
• un quittancement et des charges : 03.89.46.20.20
• un recouvrement et contentieux : 03.89.46.65.12
• les relations Locataires : 03.89.46.65.18
• la maintenance : 03.89.46.65.08 / 03.89.46.65.10

Nous conseillons également de vous rendre sur le site du CIL-SOMCO :

www.cil-du-rhin.com

L'Aide Personnalisée au Logement, l' A.P.L.

Plafonds de ressources

L'aide personnalisée au logement (APL) est une prestation sociale destinée à adapter les dépenses de logement à la situation financière des occupants d'un logement éligible à l'APL.

L'aide est calculée en tenant compte :

• du montant du loyer,
• des ressources du ménage
• et du nombre de personnes composant le ménage.

Pour bénéficier de l'APL, il faut en faire le demande :

• soit à la Caisse d'Allocations familiales (CAF)
• soit à la caisse de mutualité sociale agricole (CMSA) suivant le régime de protection sociale du demandeur.

Contacts :

www.mulhouse.caf.fr
www.msa-alsace.fr

au 1er janvier 2007, 44 155 logements locatifs dans le Haut-Rhin

Au 1er janvier 2007, le parc locatif comptait

44 155 logements, soit 1% du parc social français.

Cela correspond dans le Haut-Rhin à 60 logements locatifs pour 1.000 habitants,

alors que la moyenne alsacienne est de 55 et la moyenne française de 69.

Mais que dit ce décret du 26 août 1987 ?

I. - Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment

• des allées,
• pelouses,
• massifs,
• bassins et piscines ;
• taille,
• élagage,
• échenillage des arbres et arbustes ;
• Remplacement des arbustes ;
• réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement

• de la mousse
• et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement

• des conduits.

II. - Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage

• des gonds,
• paumelles
• et charnières;

Menues réparations

• des boutons
• et poignées de portes,
• des gonds,
• crémones
• et espagnolettes;

remplacement notamment

• de boulons,
• clavettes
• et targettes.

b) Vitrages :

• Réfection des mastics ;
• Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ; Remplacement notamment

• de cordes,
• poulies
• ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

• Graissage ;
• Remplacement de petites pièces
• ainsi que des clés égarées
• ou détériorées.

e) Grilles :

• Nettoyage et graissage ;
• Remplacement notamment de boulons,
• clavettes,
• targettes.

III. - Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

• Maintien en état de propreté ;
• Menus raccords de peintures et tapisseries ;
• remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique;
• rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

• Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
• Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état,
• pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

• Remplacement des tablettes
• et tasseaux de placard
• et réparation de leur dispositif de fermeture ;
• fixation de raccords
• et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. - Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

• Dégorgement : Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

• Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération;
• Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance :

• Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

• Remplacement des bilames,
• pistons,
• membranes,
• boîtes à eau,
• allumage piézo-électrique,
• clapets et joints des appareils à gaz ;
• Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
• Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
• Remplacement des joints,
• flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

• Nettoyage des dépôts de calcaire,
• remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. - Equipements d’installations d’électricité.

• Remplacement des interrupteurs,
• prises de courant,
• coupe-circuits
• et fusibles,
• des ampoules,
• tubes lumineux ;
• réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que :

• réfrigérateurs,
• machines à laver le linge et la vaisselle,
• sèche-linge,
• hottes aspirantes,
• adoucisseurs,
• capteurs solaires,
• pompes à chaleur,
• appareils de conditionnement d’air,
• antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision,
• meubles scellés,
• cheminées,
• glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Les charges, mais qui paie quoi ?

Les contentieux sont fréquents en matière de charges et de réparations.

Bien que les textes officiels soient parfois flous, une bonne connaissance des lois en vigueur permet de mieux défendre ses droits respectifs et de prévenir les contentieux.

En préambule, il faut distinguer :

• Les travaux et réparations locatives qui doivent être engagés et payés par le locataire.
• Les charges locatives, engagées et payées par le propriétaire, et répercutées ensuite sur le locataire.

Les charges locatives

En même temps que le loyer, le locataire paie une provision pour charges, fixée en fonction des résultats de l'année précédente.

Un décompte des charges lui est ensuite communiqué :

selon les cas, le bailleur lui demandera, lors de cette régularisation annuelle, un complément ou remboursera le trop-perçu.

Les pièces justificatives des dépenses sont à la disposition du locataire pendant un mois à compter de l'envoi du décompte.

En cas d'oubli ou d'omission, le bailleur peut réclamer le paiement de charges pendant une période de cinq ans (même durée de prescription que les loyers).


Les dépenses à la charge du propriétaire

Celles qui visent à la conservation en l'état du bien, ou à son amélioration :

• grosses réparations, gros travaux, créations d'espaces verts, toiture, ravalement, remplacement d'équipements...
• L'ensemble des frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble : assurance, honoraires du syndic, etc.
• L'installation de nouveaux équipements, par exemple de sécurité (porte coupe-feu, portes blindées, etc.)
• Les dépenses rendues obligatoires par l'application de lois ou de règlements (mise aux normes d'ascenseur, équipements anti-incendie, etc.)
  Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (le locataire a droit à une jouissance paisible des lieux...)
• Les réparations des actes de vandalisme.
• Les frais de réparations liés à une vétusté ou une malfaçon des équipements.

Les dépenses à la charge du locataire

Certaines charges, engagées par le propriétaire, sont récupérables sur le locataire.

Elles sont pour l'instant définies par le décret 87-713 du 26 août 1987.

• Les taxes locatives : taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères.
• Les dépenses de produits consommables (eau, combustible, électricité, produits et fournitures d'entretien, ampoules, produits d'hygiène, insecticide, etc.)
• Les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes.

Ce dernier poste exige quelques précisions :

Lorsque le remplacement d'un équipement est moins coûteux que sa réparation, la dépense est à la charge des locataires.

Certains contrats d'entretien incluent le remplacement de pièces.

Dans ce cas, leur coût n'est pas totalement répercutable sur le locataire.

• Pour les ascenseurs, 73% du coût d'entretien complet, avec grosses réparations et changement des pièces, sont répercutables sur le locataire.
• Pour la robinetterie, les changements de petits matériels (joints, etc.) sont à la charge du locataire mais pas ceux des robinets eux-mêmes.
• Le coût total, charges sociales comprises, du personnel chargé de l'entretien et de « l'élimination des rejets » (la sortie des poubelles) est à la charge des locataires.
• Mais lorsque ces tâches sont assurées par un gardien logé sur place, seuls 75% de sa rémunération, hors avantage en nature, sont récupérables sur les locataires.
• En d'autres termes, 25% du coût du concierge « actif » est considéré comme inclus dans le loyer.
• Dans ces charges locatives ne doivent donc pas être comptabilisés les avantages en nature du gardien (mise à disposition du logement, électricité, téléphone, etc.).
• Un concierge qui se contente d'être présent sans assurer l'entretien ni la sortie des poubelles ne constitue pas une charge locative.
  

Les réparations

A la charge du locataireLe décret du 26 août 1987 est assez détaillé :

le locataire doit effectuer un certain nombre de travaux d'entretien et de réparation dans son logement et dans les parties extérieures dont il a éventuellement la jouissance exclusive.

Sont ainsi à sa charge :

• Les menues réparations et l'entretien courant des équipements mis à sa disposition (cuisinière, réfrigérateur, etc.), de l'installation électrique, de la plomberie, du chauffage, etc.
• Les menues réparations et l'entretien courant des revêtements intérieurs (sols, murs et plafonds).
• L'entretien courant de propreté, obligation locative qui intervient surtout à la fin du bail. Mis à part les cas précis mentionnés dans le décret, il n'est pas toujours simple de distinguer grosses et menues réparations. Le coût est naturellement un des critères à prendre en compte.

Le locataire n'est pas tenu d'effectuer les réparations normalement à sa charge dans plusieurs cas :

• quand il s'agit d'un vice de construction ou d'une malfaçon: inondations dues à une mauvaise étanchéité, peintures mal faites, etc.
• quand il s'agit d'une usure normale des équipements et revêtements. On ne peut, par exemple, demander à un locataire de refaire sols et plafonds après dix ans d'occupation.
  quand il s'agit d'un cas de force majeure (tempête, etc.).

A la charge du propriétaire A contrario, le propriétaire doit effectuer tous les travaux et réparations qui ne sont pas à la charge du locataire.

Exemples parmi d'autres :

• renouvellement de la chaudière,
• changements des robinets,
• des volets,
• des fenêtres, etc.
• Sans oublier naturellement toutes les grosses réparations (ravalement, etc.).

Si le dommage est dû à un défaut d'entretien du locataire ou à une mauvaise utilisation des équipements, le propriétaire n'est pas légalement tenu de prendre la réparation ou le renouvellement à sa charge.

Quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations, le locataire peut demander au tribunal d'instance l'autorisation d'effectuer les travaux.

Les dépenses pourront alors être déduites des loyers à venir.

Les frais de remise en étatLes frais de remise en état à la fin du bail sont un sujet fréquent de contentieux entre locataires et propriétaires.

La loi est ici moins précise et c'est surtout une affaire de bon sens et d'usages, parfois sanctionnée par les tribunaux.

Les frais de remise en état sont à la charge du locataire s'il s'agit d'un manque d'entretien ou de dégradations particulières.

C'est souvent le cas lorsque la location est de courte durée et que le logement n'est pas rendu en bon état.

En revanche, on ne peut reprocher à un locataire les effets de la vétusté et l'usure normale des équipements et revêtements intérieurs.

Si la moquette ou les papiers peints sont tout simplement défraîchis, le propriétaire doit prendre à sa charge leur renouvellement.

S'ils sont à la fois défraîchis et dégradés, les frais peuvent être partagés avec le locataire

Les charges locatives,

Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire.

Elles viennent en supplément du loyer proprement dit.

Leur montant, fixe ou révisable, doit être stipulé dans le bail.

Elles concernent :

• les frais de services liés au logement et à l'usage de l'immeuble : consommation d'eau et d'énergie, ascenseurs, chauffage collectif etc. ;
• les taxes locatives (liées à l'enlèvement des ordures ménagères par exemple);
• les charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et aux menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, eau nécessaire aux parties communes etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble.

Dans ce cas, c'est au propriétaire de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.

La liste exhaustive des charges locatives figure dans le décret du 26 août 1987.

Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire.


La régularisation des charges

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.

Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés.

Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.


Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées :

• le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge
• ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique).

• Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle
• et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément.

Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.

Précisons que le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années.

Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.

Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées ;

il doit cependant le justifier par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation

et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Les critères d'attribution des logements HLM

Le principe


Il est créé, dans chaque organisme d'habitations à loyer modéré, HLM, une commission dénommée Commission d'Attribution des Logements - C.A.L., chargée d'attribuer nominativement chaque logement social en faisant en sorte de respecter les priorités (personnes défavorisées par exemple).


Parmi les rôles tenus par vos 3 Administrateurs Somco élus, il y a entre autres,

• la participation aux réunions du Conseil d'Adminsitration,
• aux diverses Assemblées Générales
• et à la Commission d'Attribution des Logements de La SOMCO.
• Elles ont lieu au moins une fois par mois et sur une durée d'environ 8h.
  

Cette Commission d'Attribution des Logements, dénommée aussi "C.A.L.", est composée de :

• 4 membres du Personnel, représentant les Administrateurs actionnaires,
• 1 membre du C.A., représentant les Administrateurs actionnaires,
• 3 membres Administrateurs élus, représentants des Locataires : Mme Astrid BAEUMLIN, Mr. Edmond SKUBISZEWSKI, Mr. Jean-Louis OLIVIER.

La "C.A.L." de La SOMCO est découpée en 3 Commissions représentant 3 zones géographiques.

Les 3 membres élus Administrateurs, représentants des Locataires y siègent comme suit :

• La Commission 1 :
  Titulaire : Mr. Edmond SKUBISZEWSKI
  Suppléants : Mr. Jean-Louis OLIVIER ou Mme Astrid BAEUMLIN.
  Elle a comme compétence géographique, l'attribution des Logements de La SOMCO situés sur La Ville de Mulhouse.
• La Commission 2 :
  Titulaire : Mme Astrid BAEUMLIN,
  Suppléant : Mr. Jean-Louis OLIVIER.
  Elle a comme compétence géographique, l'attribution des Logements de La SOMCO situés sur La périphérie Mulhousienne comprenant les 10 Communes suivantes : Habsheim, Illzach, Kingersheim, Lutterbach, Morschwiller, Pfastatt, Richwiller, Riedisheim, Rixheim, Sausheim.
• La Commission 3 :
  Titulaire : Mr. Jean-Louis OLIVIER,
  Suppléante : Mme Astrid BAEUMLIN.
  Elle a comme compétence géographique, l'attribution des Logements de La SOMCO situés sur Les autres Communes du patrimoine comprenant les 19 Communes de : Altkirch, Bollwiller, Bourbach-Le-Haut, Cernay, Chalampé, Colmar, Ensisheim, Hombourg, Huningue, Illfurth, Ottmarsheim, Pfetterhouse, Ruelisheim, Saint Louis, Seppois-Le-Bas, Sierentz, Staffelfelden, Wittelsheim, Wittenheim.

Les bénéficiaires

• Les organismes d'habitations à loyer modéré attribuent les logements :
  aux personnes de nationalité française et personnes admises à séjourner régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence, dont les ressources n'excèdent pas des limites fixées pour l'ensemble des personnes vivant au foyer, compte tenu des personnes à charge,
• aux associations déclarées ayant pour objet de sous-louer ces logements, à titre temporaire, à des personnes en difficulté, et dans des conditions particulières,
  aux associations déclarées ayant pour objet de sous-louer ces logements à titre temporaire à des personnes isolées ou en ménage, âgées de moins de 30 ans révolus, ainsi que les établissements publics réorganisant les services des oeuvres sociales en faveur des étudiants.

Les personnes prioritaires

Sont considérées comme prioritaires :

• les personnes en situation de handicap ou de familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap,
• les personnes mal logées, défavorisées ou rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d'ordre financier ou tenant à leurs conditions d'existence,
  les personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition,
• les personnes mal logées reprenant une activité après une période de chômage de longue durée.

Plafond de ressources

Les logements HLM sont réservés aux personnes dont les ressources n'excèdent pas un plafond qui varie en fonction

• du nombre de personnes vivant au foyer
• et du lieu d'habitation.

Ce plafond est révisé chaque année au 1er janvier en fonction de l'évolution du SMIC.

Ressources prises en compte

Le montant des ressources pris en considération est égal à

• la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l'année N-2, soit 2007 pour 2009.
• Les ressources de l'année N-1 peuvent toutefois être retenues lorsqu'elles sont globalement inférieures de 10 %.

Le ménage demandant l'attribution d'un logement HLM est tenu d'apporter les justificatifs à l'organisme qui doit s'assurer par tout moyen, à l'exception d'attestations sur l'honneur, du montant des revenus déclarés.

Prise en compte de l'enfant de parents séparés

L'enfant d'un couple séparé est considéré comme vivant au foyer de l'un et l'autre de ses parents pour l'attribution d'un logement HLM.

Lorsque cet enfant travaille, ses revenus ne sont pris en considération qu'au titre du ménage au foyer duquel il est rattaché fiscalement.

Démarches

Le dépôt de la demande

Elle s'effectue soit :

• auprès des organismes HLM du département où le candidat souhaite résider,
• auprès de la préfecture du département où le candidat souhaite résider,
• à la mairie de la ville où le candidat souhaite habiter ou à la mairie de sa résidence actuelle.
  

Démarches

• La mairie transmet la demande à un ou plusieurs organismes HLM.
• Il n'est pas obligatoire de résider dans une commune pour y faire une demande de logement HLM.
• Les fonctionnaires peuvent adresser leur demande de logement HLM au service social de leur administration.
• Les salariés du secteur privé d'une entreprise de plus de 10 personnes peuvent faire une demande auprès de leur employeur pour pouvoir bénéficier d'un logement HLM réservé par les Comités interprofessionnels du logement en contrepartie du 1 % logement.
• Aucun frais de dossier n'est réclamé lors de la demande, ni lors de la signature du bail.

Traitement des demandes

Organismes compétents pour recevoir les demandes de logement HLM
Sont habilités :

• tous les organismes HLM,
• les sociétés d'économie mixte (SEM) disposant d'un patrimoine locatif conventionné,
• les communes qui le souhaitent après une délibération de leur conseil municipal,
• les services de l'Etat désignés par le préfet.

Contenu du dossier de demande de logement d'HLM

Toute demande d'attribution de logement HLM doit faire l'objet d'un enregistrement départemental dès qu'elle comprend les informations suivantes :

• les nom, prénom, date de naissance et adresse du demandeur,
• la raison sociale, date de création et adresse de l'association, si le demandeur est une association,
• le nombre de personnes à loger,
• les secteurs géographiques de résidence souhaités,
• l'indication, s'il y a lieu, du fait que le demandeur occupe déjà un logement social.

Examen des demandes

La commission d'attribution procède à l'examen des demandes en tenant compte notamment :

• de la composition, du niveau de ressources,
• des conditions de logement actuelles du ménage,
• de l'éloignement des lieux de travail,
• de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs,
• de l'activité professionnelle des membres composant le ménage lorsqu'il s'agit d'assistants maternels ou d'assistants familiaux agréés.

Attestation d'enregistrement de la demande

Une attestation est remise au demandeur de logement HLM par

• l'organisme,
• la société,
• le service
• ou la collectivité

qui a enregistré la demande même lorsque celle-ci fait l'objet d'un renouvellement ou d'une modification.

L'attestation comporte les indications suivantes :

• les nom, prénom et adresse du demandeur,
• les nom et adresse du service,
• de l'organisme ou personne morale qui a procédé à l'enregistrement de la demande,
• le numéro départemental d'enregistrement (numéro unique),
• la date du dépôt de la demande,
• le cas échéant, la dernière date de renouvellement de cette demande,
• les nom et adresses du ou des bailleurs destinataires de la demande lorsque celui qui a procédé à l'enregistrement n'est pas lui-même un bailleur,
• la mention de la durée de validité, des modalités de renouvellement et des conditions de radiation de la demande,
• les différents cas de saisine d'une commission de médiation en l'absence de proposition de logement adéquate, du délai à partir duquel elle peut être saisie et de l'adresse de celle-ci.

Durée de validité de la demande

La demande de logement HLM est valable durant 1 an à compter de son enregistrement.

Un mois au moins avant sa date d'expiration, l'organisme, le service ou la personne morale qui a procédé à l'enregistrement de la demande, notifie au demandeur que le délai va expirer et qu'il doit renouveler sa demande avant l'expiration de ce délai.

Délai d'instruction de la demande

Le délai d'attente, calculé à partir de la première demande de logement dans le département, varie d'un département à l'autre.

Passé un délai anormalement long, le demandeur qui n'a pas reçu de proposition de logement peut saisir une commission de médiation instituée dans chaque département pour faire valoir son droit à un logement.

Décision d'attribution d'un logement

Si un logement HLM est attribué, le bénéficiaire reçoit une offre de logement qui doit contenir le délai de réponse dont il dispose.

Ce délai ne peut être inférieur à 10 jours.

Le défaut de réponse dans le délai fixé équivaut à un refus.

Radiation de la demande

Elle est opérée par

• l'organisme,
• le service
• ou la collectivité

qui l'a enregistré.

Elle est notifiée au demandeur par écrit et ne peut intervenir que pour l'un des motifs suivants :

• acceptation écrite de l'attribution d'un logement par le demandeur,
• renonciation écrite du demandeur,
• non-renouvellement de la demande dans le délai de validité,
• rejet de la demande par l'organisme compétent.

La grille de vétusté, c'est quoi ?

L'élaboration d'une grille de vétusté a pour but de définir les modalités

• de prise en compte éventuelle de la vétusté dans l'évaluation de la réparation locative,
• de donner, pour les seuls besoins de cette évaluation, une durée de vie théorique des matériaux et équipements susceptibles de subir une vétusté,
• et de coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives.

Il n'existe pas de textes réglementaires sur les grilles devétusté et aucune grille officielle n'a été élaborée.

Cependant, certains bailleurs ont leur propre grille de vétusté, comme La Somco.

Les durées de vie des éléments composant le logement ne sont pas non plus les mêmes en fonction des grilles élaborées.

Par exemple, certaines ne comptent pas de quote-part résiduelle restant à la charge du locataire alors que d'autres, au contraire, considèrent qu'une part résiduelle doit être laissée à sa charge, quelque soit l'âgede l'élément.

Les parties ont la possibilité d'annexer au contrat de location, une grille de vétusté lui donnant ainsi une valeur contractuelle.

Le locataire est exonéré de son obligation à réparations locatives si ces réparations sont en réalité

• occasionnées par vétusté,
• par malfaçon,
• vice de construction,
• cas fortuit ou force majeure.

Des accords collectifs peuvent être négociés entre un et plusieurs bailleurs et les associations de locataires selon les dispositions de l'article 42 de la loi du 23 décembre1986.

Les signataires s'engagent à leur donner une large diffusion.


La franchise dans une grille, c'est quoi ?

C'est la période durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d'altération.

Certains équipements, dans le cadre de leur usage normal (un lavabo, par exemple), ne subissent pas d'altération physique sensible pendant leurs premières années defonctionnement.

Une franchise ou " période de neutralisation " peut être appliquée sur le coût du remplacement à l'identique.

En cas de franchise, les coefficients d'abattement pour vétusté ne sont mis en œuvre qu'au-delà de cette période.

La franchise est donc la période pendant laquelle il n'est pas appliqué d'abattement pour vétusté en début de vie théorique des matériaux ou équipements constituant les éléments du logement.

L'état des lieux ...

L'état des lieux est un document qui décrit en détail l'état du logement et de ses équipements, pièce par pièce.

Un état des lieux est rédigé à l'entrée du locataire et à sa sortie, en fin de bail.


Les obligations du locataire ?

C'est la comparaison de ces deux états des lieux qui permet de vérifier que le locataire a bien rempli ses obligations en matière de réparations et d'entretien.

Comme le précise l'article 1730 du Code Civil : "s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose louée telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vetusté ou force majeure".

Dans cette hypothèse, le propriétaire rembourse au locataire la totalité de son dépôt de garantie.

Dans le cas contraire, il prélève sur cette somme le coût des travaix de réparation ou d'entretien que le locataire aurait dû prendre à sa charge (en fournissant les justificatifs pour la somme réclamée, devis, factures...).

Le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire établissent en commun et à l'amiable l'état des lieux, juste avant la remise des clefs :

• avant l'occupation effective (à l'entrée), l'état des lieux entrant ...

• et une fois que le logement est vide (à la sortie), l'état des lieux sortant ...

Coût de l'état des lieux

Si les parties réalise l'état des lieux à l'amiable, celui-ci n'entraîne aucun frais.

Seul l'état des lieux établi par un huissier occasionne des frais, frais qui ne peuvent dépasser un montant forfaitaire réglementé.

Lorsque l'une des parties seulement mandate un professionnel ou un huissier, alors que l'autre ne s'est pas opposé à l'établissement de l'état des lieux à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel.

En 2007, 17 000 demandes de logements sociaux dans le Haut-Rhin

Effectivement, on a recensé 17 000 demandes de logements sociaux dans le Haut-Rhin.

Si on construit beaucoup dans notre région, le logement social neuf est aujourd'hui devenu trop cher pour la plupart des demandeurs, même pour ceux qui travaillent.

Plus de 80 % des besoins en logement concernent des personnes dont les revenus sont inférieurs au Smic, alors qu'on construit essentiellement des logements type "PLS" (Prêt Locatif Social) qui ne sont accessibles qu'à des personnes touchant l'équivalent d'au moins 1,4 fois ce Smic.

Un chiffre ? A vous de jouer ...

Selon vous, le prix moyen au m2 d'un appartement neuf au deuxième trimestre 2008 dans le Haut-Rhin, il était de combien :

• entre 2 000 et 2 500 euros / m2 ?
• entre 2 500 et 3 000 euros / m2 ?
• entre 3 000 et 3 500 euros / m2 ?

Merci de votre participation.

Nous vous donnerons la réponse dans les jours à venir.

Une motion contre la loi "MOLLE", qu'en pensez-vous ?

MOTION destinée aux partenaires de La SOMCO

Conseil d'Administration de la SOMCO
du ……………………………….

Le Conseil d'Administration de la SOMCO, réuni le ………………………………. entend faire part de sa vive préoccupation face au projet de loi dit de "Mobilisation pour le logement et contre les exclusions" qui sera débattu prochainement à l'Assemblée Nationale.

Si cette loi devait être votée en l'état, elle aurait de graves conséquences, tant pour les organismes HLM, que pour les locataires dont la situation se dégrade dangereusement.

Cette préoccupation est d'autant plus vive que le projet s'inscrit dans un contexte de baisse du budget de l'Etat et par une forte sollicitation du 1% logement (argent des entreprises et de leurs salariés).

En effet, ce projet de loi :

• remet en cause les fondements même du logement social, à savoir : 1'accessibilité du plus grand nombre de nos concitoyens à des logements décents, le maintien dans les lieux, et le financement de ces logements par la solidarité nationale, c'est-à-dire, entre autres et surtout, par l'Etat.
• II relance le logement privé libre au détriment du logement social encadré, précarise la situation de nombreux locataires, porte atteinte à la mixité sociale en poussant les classes moyennes à quitter le logement social, et consacre le retrait progressif de l'Etat pour son financement.

Plusieurs dispositions de ce projet de loi vont dans ce sens :

- les locataires HLM dont les revenus seront au moins deux fois supérieurs aux plafonds de ressources auront trois ans pour quitter leur logement, sans avoir forcément les moyens d'accéder au parc locatif privé ;

- les locataires dont les revenus dépassent d'au moins 20% les plafonds de ressources devront payer un supplément de loyer de solidarité qu'un récent décret vient de renforcer, les incitant ainsi à quitter le parc social ;

- les locataires en sous occupation, qui refusent trois propositions de relogement, devront eux aussi partir. Quelles seront alors les conséquences familiales et sociales d'une telle mesure ?

- la remise en cause de l'article 55 de la loi SRU conduire à une baisse de l'offre locative sociale ;

- les locataires de bonne foi en difficulté pour régler leur loyer risqueront d'être expulsés plus facilement, le délai pendant lequel le juge peut suspendre une décision d'expulsion étant ramené de trois ans à un an ;

- le désengagement financier de l'Etat va laisser les bailleurs sociaux seuls face à des obligations de plus en plus nombreuses : loger les plus démunis, produire des logements neufs pour répondre à la demande croissante, réhabiliter le parc existant selon les normes définies par le Grenelle de l'Environnement, vendre aux locataires en place, acheter le stock du parc privé... En les privant ainsi de moyens, l'Etat ne permet plus aux bailleurs sociaux de jouer leur rôle de production et de développement de logements de qualité accessibles à tous.


En conséquence, le Conseil d'Administration de la SOMCO demande que les dispositions énoncées ci-dessus soient retirées du projet de loi et que l'Etat, seul garant du droit au logement, accorde aux bailleurs sociaux des moyens à la hauteur de cette ambition : la possibilité pour le plus grand nombre d'accéder à des logements de qualité et de pouvoir s'y maintenir, qui est le fondement même du logement social dans notre pays.



Motion présentée au C.A. par les représentants des locataires de La SOMCO :

· Mme Astrid BAEUMLIN, élue liste « Le Houblon » Lutterbach,
· Mr. Edmond SKUBISZEWSKI, élu liste C.L.C.V.,
· Mr. Jean-Louis OLIVIER, élu liste C.L.C.V.

Le Supplément de Loyer Solidarité - SLS, c'est quoi ?

Comme vous le savez certainement, le nouveau barème de calcul du Supplément de Loyer de Solidarité commence à être appliqué par les organismes HLM.

De nombreux locataires sont surpris par les sommes qui vont leur être réclamées.

Je vous signale également que l'Agence Nationale d'Information pour le Logement - l'ANIL a mis en place un outil de calcul du SLS que vous trouverez en cliquant sur le lien suivant : http://extra.anil.org/guide/calculs/sls/sls.htm


Le Supplément de Loyer Solidarité (SLS), c'est quoi ?


En cours de location, lorsque les ressources d’une famille viennent à excéder le plafond de ressources déterminé pour l’attribution d’un logement, la famille peut conserver son logement HLM, mais peut être amenée à verser un supplément de loyer au bailleur social.

Les conditions d’application du SLS viennent d’être renforcées dans le décret n°2008-825 du 21 août 2008.

Les organismes HLM doivent appliquer un barème national de SLS à tous les ménages dont les ressources dépassent d'au moins 20% (contre 60 % auparavant) les plafonds d'accès au logement social, sauf dans les zones urbaines sensibles (ZUS), dans les zones de revitalisation rurale (ZRR).

Le programme local de l’habitat (PLH) peut définir des zones dans lesquelles le SLS ne s’applique pas.

Depuis la loi Engagement National pour le Logement dite loi ENL, le barème national est obligatoire, un organisme d’HLM qui signe une convention globale de patrimoine peut cependant s’en affranchir et adopter le sien, à condition de respecter les orientations du PLH.

Le nouveau barème de surloyer prévoit une progressivité en fonction des revenus des ménages :

• de quelques dizaines d'euros en zone tendue pour des dépassements de plafonds de ressources de l'ordre de 20%
• à des niveaux dans le cas de dépassements très importants de plafonds, aboutissant à l'application d'un loyer global équivalent aux loyers du marché privé.

Comment est-il calculé ce SLS ? (art. R.441-20 du CCH)


Le montant mensuel du supplément de loyer solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.

Ce qui donne la formule suivante :

SLS = surface habitable x coeff. dépassement plafond ressources x suppl. loyer de réf.

La surface habitable

C'est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Le coefficient de dépassement du plafond de ressources

Il dépend de l’importance du dépassement du plafond de ressources et éventuellement du nombre et de l’âge des personnes vivant au foyer.

Le supplément de loyer de référence

Il est établi en fonction des données relatives au logement. Le critère retenu est celui de la qualité et de la localisation de l’immeuble ou du groupe d’immeubles. Il est exprimé en montant par mètre carré habitable.

• Aucun SLS ne peut être demandé aux locataires dont les ressources ne dépassent pas d’au moins 20% les plafonds de ressources autorisés pour l’attribution de leur logement.
• La somme du loyer et du SLS demandée au locataire ne doit pas dépasser 25% des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer. Le programme local de l’habitat (PLH) peut néanmoins porter ce plafond jusqu’à 35% des ressources.

Un exemple

Un locataire devrait, en théorie, payer un supplément de loyer de 200 € par mois (2 400 € par an) venant s’ajouter à son loyer de 350 € par mois (4 200 € par an), soit un total de 6 600 € par an.

Or, son revenu imposable s’élève à 23 000 €.

La somme du loyer et du SLS ne devant pas dépasser 25% de ce montant, soit 5 750 €, le SLS sera ramené de 2 400 € à 1 550 € (6 600 – 5 750 = 850, donc on enlève 850 € à 2 400 € ce qui donne 1 550 €), soit environ 130 € par mois.

Si le PLH a porté le plafond à 30% ou 35% des ressources, notre locataire devra bien payer 200 € de SLS par mois.

Voilà, une présentation du SLS.

Une loi DURE pour la majorité des Locataires ...

La loi MOLLE (Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion) porte mal son nom, c'est une loi DURE pour la majorité des Locataires.

De nombreuses dispositions sont défavorables aux Locataires.

Les Locataires sont invités à signer une pétition en ligne sur le site http://www.cyberacteurs.org/ qui sera directement adressée à Madame Christine Boutin, Ministre du Logement et à Monsieur Michel Piron, Député, rapporteur du projet de loi à l'Assemblée nationale.

Le projet de loi touche certains droits fondamentaux et risque, notamment, de porter atteinte au principe de mixité sociale.

Ce projet de loi, actuellement en débat au Parlement, remet en cause :

• le droit au maintien dans les lieux,
• précarise la situation de nombreux locataires
• porte atteinte à la mixité sociale en poussant les classes moyennes à quitter le logement social.

Les locataires en HLM dont les revenus seraient deux fois supérieurs aux plafonds de ressources auraient trois ans pour quitter leur logement.

Ces mêmes plafonds seraient aussi diminués de 10%.

A cela, s’ajoute le décret renforçant le supplément de loyer de solidarité applicable aux locataires dépassant d’au moins 20% les plafonds de ressources.

Les locataires en sous-occupation sont aussi concernés : s’ils refusent trois propositions de relogement, ils devront eux aussi partir.

Si à première vue la mesure peut paraître de bon sens, dans la pratique un couple de jeunes retraités dont les enfants sont partis devraient quitter leur F5 pour un F3 ou F2 sans aucune garantie d’avoir un loyer au m2 similaire.

Quelles seront, par ailleurs, les conséquences familiales et sociales d’une telle mesure lorsque les parents et grands parents ne pourront plus recevoir dignement leur famille ?

Faire partir du logement social les locataires les plus solvables, ceux par qui un minimum de mixité économique et sociale existe encore ne résoudra pas la crise du logement, mais représente au contraire le risque de transformer les HLM en véritables ghettos pour pauvres relégués dans les quartiers périphériques des villes.

Ces dispositions ne répondent pas à la crise actuelle, car si les ménages se pressent vers les logements sociaux c’est que les loyers du privé sont devenus inabordables, or ici rien n’est fait pour accroître une offre de logements économiquement accessibles là où la demande est forte.

Ce texte facilite également les expulsions en réduisant à un an, au lieu de trois, le délai pendant lequel le juge de l’exécution peut suspendre une décision d’expulsion.

Cela précariserait des locataires de bonne foi et accroîtrait la file d’attente des ménages que l’on retrouvera prioritaires au relogement dans les commissions de médiation créées par la récente loi relative au droit au logement opposable !

Ainsi expulserait-on plus facilement pour s’obliger à reloger dès le lendemain !

Enfin, ce projet de loi prévoit l'assouplissement des règles définies à l'article 55 de la loi SRU en matière de mixité sociale (20 % de logements sociaux dans toutes les communes de plus de 3500 habitants) en intégrant dans la comptabilisation de ces logements, ceux qui seraient produits aux fins d'accession à la propriété sous condition de ressources.

A l'heure où de nombreuses communes (330 communes sur 730, soit 45%) n'ont pas respecté les objectifs de rattrapage fixés par les préfets, cette mesure serait contre-productive en matière de mixité sociale.

En effet, l'accession, même sociale, s'adresse à des ménages dont les revenus sont nettement plus élevés que ceux des demandeurs de logement locatif social.

Il s'agit là d'un "message" d'encouragement aux maires qui résistent aux dispositions de la loi SRU, ceci en totale contradiction avec la nécessaire solidarité territoriale face à une crise du logement sans précédent.

Pour toutes ces raisons, notre Groupe des administrateurs SOMCO a décidé de s'associer pour cette action à l'association Consommation, Logement et Cadre de Vie - C.L.C.V. (http://www.clcv.org/) en demandant que :

• les dispositions ci dessus énoncées soient retirées du projet du loi pour ne pas porter atteinte à la mixité sociale déjà fortement fragilisée dans les quartiers d’habitats sociaux;
• le projet de loi adopte des mesures permettant l’accès, pour tous, à un logement décent dans des conditions économiquement réalistes, tout en veillant à la mixité sociale.

Cela est possible en prévoyant par exemple :

• que toute construction neuve comporte un pourcentage de logements sociaux notamment dans les villes n’ayant pas 20% de logement sociaux,
• en développant le conventionnement dans le secteur privé (un bailleur s’engageant à plafonner son loyer en contrepartie d’avantages fiscaux ou de certaines garanties de l’Etat).

Des mesures pourraient ainsi renforcer l’offre de logements économiquement accessibles pour tous.

Voilà pourquoi, chers Locataires, nous vous invitons à signer et à faire signer autour de chez vous la pétition en ligne sur le site http://:cyberacteurs.org

D'avance, MERCI.

Locataires de La SOMCO, Bonne Année 2009.

Madame, Mademoiselle, Monsieur,


En tant qu'administrateurs élus en décembre 2006 pour vous représenter au sein de La SOMCO, Mme Astrid BAEUMLIN, Mr Edmond SKUBISZEWSKI et Mr Jean-Louis OLIVIER, vous présentent leurs meilleurs voeux de santé, de prospérité et de bonheur pour l'année 2009.

Pour améliorer votre cadre de vie au quotidien, nous avons décider de mettre en place

• ce blog intitulé "LOCATAIRES DE LA SOMCO",
• et de tenir des permanences.

Nous tenons nos permanences, sans prise de rendez-vous, à Mulhouse, au 36, avenue Aristide Briand, dans notre local au rez-de-chaussée :

• les 1ers mercredis du mois de 9h. à 11h.
• les 3èmes mercredis du mois de 14h. à 16h.
  

Nous comptons sur vous pour informer vos voisins, Locataires de La Somco.

Nous vous souhaitons, Madame, Mademoiselle et Monsieur une très Belle Journée.