mercredi 22 juillet 2009

FAUT-IL ABANDONNER EDF POUR ALLEGER SA FACTURE ?

Les concurrents de l'opérateur historique devraient répercuter la hausse annoncée des tarifs

CONSOMMATION

Si EDF augmente de 20 % les tarifs réglementés de l’électricité, comme le réclame son PDG, Pierre Gadonneix, ses abonnés ont-ils intérêt à aller voir les fournisseurs concurrents ? Pas sûr.

Ces derniers devraient en effet répercuter mécaniquement la hausse. " Nos tarifs sont indexés sur les tarifs réglementés d'EDF, mais 10 % moins chers ", assure-t-on, chez Poweo et Direct Energie.

" Cela dit, si EDF changeait aussi radicalement sa politique commerciale, nous nous interrogerions sur notre stratégie ", précise Xavier Caitucoli, PDG de Direct Energie.

Quant à GDF Suez, il garantit des prix fixes sur un ou deux ans, mais il attendra une décision du gouvernement pour " décider d'éventuelles implications " sur ses tarifs.

Avant d'aller voir les offres de marché, mieux vaut savoir à quoi l'on s'expose : en l'état actuel de la législation, on ne pourra plus revenir au secteur réglementé, après le 1er juillet 2010. Et encore : le consommateur, qui opterait pour une offre de marché le 2 janvier 2010, serait pris au piège, car il faut un délai de six mois pour être réadmis.

L'irréversibilité existe déjà pour le gaz : un locataire qui, par exemple, a souscrit un contrat mixte électricité-gaz chez EDF, en se disant que ce serait mieux d'avoir une seule facture, qui plus est chez un opérateur historique, a ainsi fait basculer son logement dans le secteur de marché pour le gaz, EDF n'ayant pas le droit de proposer de tarifs réglementés pour ce type d'énergie. Le locataire n'a plus le droit de s'adresser à GDF Suez, seul fournisseur à proposer du gaz au tarif réglementé. La commission Champsaur, chargée d'un état des lieux et de recommandations sur " l'organisation du marché de l’électricité " en France, a demandé que tous les opérateurs puissent offrir des tarifs réglementés. Mais sera-t-elle entendue par le législateur ?

En 2008, l'UFC-Que choisir conseillait de conserver ses anciens contrats, en notant que " chez nos voisins européens, l'ouverture des marchés de l'énergie s'est traduite par une hausse spectaculaire des prix libres ". En Allemagne, par exemple, la facture mensuelle d'un ménage moyen a augmenté de 50 % entre 2000 et 2007, selon la Fédération allemande des organisations de consommateurs (VZBV). Pour l'UFC, " le risque de voir grimper les prix de vente de l'énergie sur le marché dérégulé est bien réel ".

Méthodes déloyales

La plupart des abonnés à EDF ne souhaitent d'ailleurs pas changer d'opérateur, ce qui amène certains démarcheurs à pratiquer des méthodes commerciales déloyales. " M. et Mme B. ont changé de fournisseur à leur insu, ils l'ont appris en recevant une facture de résiliation de leur fournisseur habituel, alors qu'ils n'avaient pas engagé de démarche pour en changer ", raconte le médiateur de l'énergie, dans son rapport 2008. Bien que ce type de litige ne relève pas de sa compétence, le médiateur indique être intervenu 6 000 fois auprès de fournisseurs pour obtenir que ses abonnés reviennent à leur contrat initial, " essentiellement chez EDF ".

54 % des saisines relatives à des pratiques commerciales contestées concernaient GDF Suez, 29 % Direct Energie, et 6 % Poweo.

En janvier, le maire communiste d'Houdain (Pas-de-Calais) a pris un arrêté interdisant à Poweo de démarcher sur sa commune.

Selon plusieurs habitants, ses commerciaux se seraient fait passer pour des agents d'EDF venus contrôler les factures des abonnés. " Nos démarcheurs ont contesté s'être jamais fait passer pour tels ", assure Charles Beigbeder, le fondateur et président de Poweo. Direct Energie s'est en revanche séparé de plusieurs commerciaux indélicats.

Si un consommateur souhaite souscrire une offre de marché, il devra prendre sa calculette, la commission de régulation de l'énergie n'ayant prévu de comparateur de prix que pour la fin de l'année.

Il faudra additionner:

  • le prix de l'abonnement,
  • celui du kilowattheure toutes taxes comprises,
  • éventuellement ses différents niveaux pour les heures pleines et les heures creuses,
  • la durée d'engagement du contrat,
  • ainsi que les frais pouvant être imposés en cas de résiliation de celui-ci.

Des informations souvent bien cachées sur les sites des fournisseurs.

Rafaële Rivais

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De 11 à 13 centimes le kilowattheure

Si un consommateur souhaite souscrire une offre de marché, il devra:
d'abord voir quels sont les fournisseurs disponibles, sur le site Energie-info.fr. Celui-ci n'indique pas les parts de marché des uns et des autres, ces informations étant tenues secrètes. Il semble qu'EDF desserve quelque 30 millions de foyers résidentiels, et la concurrence 1 million seulement, les trois opérateurs principaux étant GDF Suez, Direct Energie et Poweo.

Actuellement, le prix du kilowattheure TTC, " option base ", pour une puissance de 3 kilovolts-ampère, est de :

  • 13 centimes d'euro chez EDF-tarif réglementé et GDF Suez,
  • 12 centimes chez Poweo et Direct Energie,
  • et 11 centimes chez EDF- offre de marché.

Mais attention aux abonnements :

  • C'est chez Poweo, Direct Energie et EDF-tarif réglementé qu'il est le moins cher, à 24,84 euros par an.
  • Il s'élève à 24,99 euros chez GDF Suez,
  • et il est beaucoup plus cher chez EDF-offre de marché,à 68,93 euros.

Sur le Web

  • Médiateur de l'énergie, www.energie-mediateur.fr. Tél. : 0810-112-212.
  • Énergie-info.fr, le site d'information pour les consommateurs.

mardi 21 juillet 2009

Le prix actuel des lampes basse consommation n'est pas justifié

Hervé Lefebvre est chef du département Marché et services d’efficacité énergétique à l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie). Il analyse les avantages et les inconvénients des ampoules basse consommation.

Une partie des ampoules à incandescence est désormais retirée du marché.

Quel impact est attendu de ce premier pas vers le retrait total des ampoules traditionnelles ?

La part des ampoules de 100 watts est marginale sur le marché, le gros étant constitué par les lampes de 60 et 75 watts. Mais cela donne un signal.

Un planning est prévu pour la suite : disparition des ampoules de 75 W en décembre pour finir par celles de 25 W le 31 décembre 2012.
Cette décision n’est pas issue d’une réglementation, mais d’un accord volontaire entre les enseignes assurant la plupart des ventes, représentées par la Fédération des entreprises du commerce et de la distribution (FCD) et celle des magasins de bricolage, avec le ministère de l’Écologie.

Ce retrait anticipe la réglementation européenne, qui entrera en vigueur le 1 er septembre et visera les ampoules incandescentes de 100 W, mais aussi les halogènes de plus de 75 W de classe D et E, et les ampoules fluocompactes (basse consommation) de classe B.

Une économie qui équivaudra à un réacteur nucléaire.

En 2016, le remplacement des incandescentes par des « basse conso » permettra une économie jusqu’à 9 térawatts-heure* en France (dont 6 TWh pour le secteur résidentiel), soit la production d’un réacteur nucléaire.

Car ces ampoules consomment quatre à cinq fois moins d’énergie, soit une économie moyenne de 33 euros par an et par famille.
Mais si elles durent jusqu’à huit fois plus longtemps, elles coûtent dix fois plus cher.

Est-ce un handicap à leur décollage ?

En 2007, 69 % des ménages possédaient au moins une lampe à économie d’énergie, et ils en ont en moyenne entre cinq et huit par foyer. Les gens ont donc adhéré, alors que les « incandescentes » ne sont pas encore retirées du marché.
Ceci dit, nous trouvons que le prix des lampes fluocompactes n’est, aujourd’hui, pas justifié.

Les prix vont de 2 à 18 euros, et on trouve de tout sur le marché car il n’existe pas de charte qualité.

Les produits de marque coûtent 12 euros en moyenne, ceux de marque de distributeur 7 ou 8 euros.

Or, le coût de production est d’environ 1,50 euro.
Nous estimons qu’un coût raisonnable se situerait autour de 5 euros.

Les industriels seront obligés de baisser leurs prix pour ne pas se faire prendre des parts de marchés par de nouveaux importateurs.

Pour l’instant, ils engrangent un maximum de retour sur investissement pour continuer à faire de la recherche, notamment sur les LED (diodes électroluminescentes).

Les LED vont-elles remplacer rapidement les lampes fluocompactes ?

On en trouve déjà sur le marché, avec des prix de 15 à 45 euros, mais certaines sont de mauvaise qualité et n’éclairent pas, car il n’existe pas encore de normalisation de leur capacité photométrique.

L’Ademe soutient les actions de recherche sur ces solutions d’éclairage, mais ne communique donc pas sur le sujet, en attendant que des référentiels de qualité sur les LED soient élaborés.

Le marché devrait se structurer dans deux ou trois ans pour le secteur professionnel, et cinq ans pour le résidentiel.

Certains reprochent aussi aux lampes basse consommation leur capacité d’éclairage, un peu blafarde…

80 % de la production mondiale est fabriquée en Chine, qui s’adapte à la demande mondiale, plus portée sur des couleurs froides, et n’a pas de production dédiée pour la France, où on préfère les couleurs chaudes.

Mais on pourra bientôt choisir sa température de couleur, et donc choisir entre une lumière froide ou chaude, car dès le 1 er septembre 2010 cette indication sera obligatoire sur l’emballage des lampes.

Du mercure et des champs électromagnétiques

Les fluocompactes ont-elles des effets néfastes pour la santé ?

Elles contiennent du mercure — contrairement aux ampoules incandescentes, mais comme tous les tubes fluorescents — et sont donc classées déchet dangereux.

Mais c’est un problème devenu un avantage. Alors que les lampes incandescentes sont jetées au tout-venant, une filière de recyclage a été mise en place pour les fluocompactes.

Elles peuvent être rapportées au point de vente, et 93 % de leur poids est recyclable.
La question de leurs champs électromagnétique pose plus de difficulté car nous n’avons pas de données, mais au second semestre 2009, nous allons lancer une campagne de mesures sur la base d’un protocole défini par l’Afsset (Agence de sécurité sanitaire de l'environnement).

Quant à leur impact sur la santé, il existe seulement une étude de la Commission européenne, qui dit, de façon un peu ambiguë, que les lampes basse conso n’ont pas d’effet néfaste sur les personnes déjà malades.
Mais il n’existe pas d’analyse sur d’impact sur les gens en bonne santé.

Difficile dans ces conditions d’émettre des recommandations, et l’on attend les résultats de la campagne de mesures.

De notre bureau parisien
Propos recueillis par Simon Barthélémy.

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Inconvénients au niveau de l'environnement

La présence de poudres fluorescentes et de vapeur de mercure dans le tube, non dangereuses en cours d'utilisation, fait que ces lampes constituent un déchet dangereux sur le plan écologique nécessitant une élimination particulière.

Des services de récupération existent désormais mais sont parfois méconnus du grand public, qui devrait rapporter les anciens tubes aux revendeurs.

En France, des services de récupération sont mis en place par l'organisme Recyclum : les vendeurs reprennent toutes les fluos (compactes ou tubes) et les diodes.

Attention, les fluocompactes ont un nombre de cycles marche/arrêt limité (indiqué maintenant sur la boite), ce qui les rend inintéressantes pour les lieux de passage : couloir, toilettes etc.

Beaucoup ne s'allument que progressivement (elles n'atteignent leur pleine luminosité qu'après plus ou moins une minute), mais les gammes à allumage immédiat se développent.

Parce qu'elle contient une moyenne de 5mg de mercure, la fluocompacte est considérée comme un déchet dangereux.
L'Agence de protection environnementale des États-Unis (APE), estime que 800 millions de lampes fluorescentes sont jetées chaque année, ce qui provoquerait la contamination au mercure de 81 000 km² d'eau.
Il est dorénavant interdit de jeter ces ampoules avec les ordures ménagères. La réglementation européenne DEEE impose aux distributeurs de reprendre les anciennes ampoules basse consommation lorsqu'on lui en achète une neuve (attention : seules les ampoules basse consommation et, d'une manière générale, les lampes autres qu'à filament sont concernées. Les ampoules classiques doivent, elles, suivre le chemin des ordures ménagères). On peut également déposer ces lampes dans une déchetterie, si celle-ci les accepte. L'éco-organisme Récylum, seule structure agréée en France, s'occupera alors de la collecte et du recyclage des lampes basse consommation.Il assure, pour les industriels adhérents, l’enlèvement et le recyclage des lampes collectées sélectivement sur tout le territoire national (DOM compris).Certaines agglomérations, proposent depuis longtemps d’ailleurs des collectes régulières des produits toxiques ménagers, dont font partie ces ampoules.
Pour que le bilan de ces ampoules soit positif, il faut les recycler, et acheter des produits de qualité (éviter les modèles fabriquées dans les pays asiatiques dans des conditions environnementales et sociales assez médiocres).

En outre l'impact de l'éclairage chez les particulier sur la consommation électrique globale consacrée à l'éclairage d'un pays n'est que de 10 à 20 % alors même que le tertiaire représente le gros consommateur d'électricité pour l'éclairage et que celui-ci (magasins ou bureaux) ont de plus en plus privilégié l'éclairage halogène, la fluorescence ayant mauvaise presse.

Quant à l'impact de l'éclairage chez les particulier sur la consommation électrique globale tous secteurs confondus (éclairage, ferroviaire, industrie en général et de l'aluminium en particulier) il est minime.

L'éclairage chez les particuliers représente 14 % de leur consommation d'électricité : avec des fluos, on peut donc diviser cette part par 5, et plus en utilisant des diodes (1 à 5 W, pour des points lumineux multiples déjà très efficaces).

vendredi 12 juin 2009

Les charges locatives ...

Selon l'article 23 de la loi du 6/7/89, les justificatifs de votre décompte de chages doit être mis à votre disposition dans les locaux de votre bailleur pendant une période d'un mois à dater de la date de réception de celui-ci.

Ci-dessous, la mise à jour au 15 janvier 2009 : jurisprudence, réponses ministérielles et décret du 19 décembre 2008 (uniquement sur les dépenses de personnel).

Cette mise à jour, vous présente la liste de la définition des postes de dépenses avec la prise en charge soit :

  • par le Propriétaire : Pro.
  • ou par le Locataire : Loc.

DEPENSES DE PERSONNEL (nouveau décret charges)

Entretien et élimination des rejets par un gardien ou un conciergey compris si un tiers (entreprise) intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus au contrat de travail, en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique pour le gardien ou le gardien d'effectuer les deux tâches.
Pro. 25%
Loc. 75% (uniquement si les deux tâches sont assurées cumulativement et exclusivement par la même personne ou par un couple ayant un contrat de travail commun)

Entretien ou élimination des rejets par un gardien ou un conciergey compris si un tiers (entreprise) intervient dans les mêmes conditions que précédemment.
Pro. 60%
Loc. 40%

Entretien ou élimination des rejets assurés par un employé d'immeuble.
Loc.

Frais encadrement technique du personnel chargé du contrôle direct de celui-ci.
Loc. Plafonné à 10%

Notion de rémunération du gardien, concierge ou employé d'immeuble :

Salaire en nature
Pro.

Intéressement et participation aux bénéfices de l'entreprise.
Pro.

Indemnités et primes de départ à la retraite.
Pro.

Indemnités de licenciement.
Pro.

Cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise.
Pro.

Participation de l'employeur au comité d'entreprise.
Pro.

Participation de l'employeur à l'effort de construction.
Pro.

Cotisation à la médecine du travail.
Pro.


HYGIENE

Curage et vidange des canalisations (Cass. 6.12.95).
Loc.

Curage et vidange des fosses d’aisance (CA Bordeaux 16.01.03).
Pro.

Détartrage des colonnes de chutes, branchement d'eaux usées et eau vanne, curage collecteurs extérieurs (Cass. 6.12.95).
Loc.

Frais de débouchage des vide-ordures (Cass. 27.11.02).
Pro.

Entretien pompe de relevage des eaux usées (Cass. 27.05.03).
Loc.

Dératisation (Cass. 29.01.02).
Pro.

Désinfection des colonnes sèches (CA Bordeaux 16.01.03).
Pro. 90%
Loc. 10%

Désinfection et désinsectisation des locaux (CA Bordeaux idem).
Pro. 60%
Loc. 40%

Produits nécessaires à la désinsectisation et désinfection y compris colonnes de vide-ordures si parties communes (Cass.27.11.02).
Loc.

Coût de désinsectisation et désinfection des parties privatives (CA 13.05.93).
Loc.

Frais de personnel relatifs à la désinsectisation (Cass 10.03.99).
Pro.

Frais de débouchage des égouts (Cass 03.04.2007).
Pro.

Sacs plastique et papier nécessaires à l'enlèvement des ordures ménagères (rép.minist 23.05.84).
Loc.

Location poubelles (Cass. 5.10.94).
Pro.

Frais de location poubelle et rémunération du personnel chargé de sa désinfection (CA Lyon 19.11.03).
Pro.

Enlèvement des encombrants (CA Bordeaux 16.01.03).
Pro.

Location des containers d'enlèvement des ordures ménagères (rép.minist 23.05.84).
Pro.
Frais exceptionnels de dégorgement de canalisations (CA Paris 04.03.04).
Pro.


ENTRETIEN

Nettoyage des graffitis (Cass. 17.07.97).
Pro.

Remplacement des tapis brosses (CA Bordeaux idem).
Pro.

Réparations liées à des actes de vandalisme (CA Bordeaux idem).
Pro.

Élagage des arbres (Cass. 23.03.04).
Pro.

Entretien des espaces verts ouverts au public (Cass. 30.11.05).
Pro.

Remplacement des ampoules des parties communes intérieures (TI 31.01.89).
Pro.

Dégradation des parties communes (rép.minist 13.03.89).
Pro.

Entretien groupe électrogène (Cass 30.11.05).
Pro.

Remplacement des plantes (Cass 04 mars 2004).
Pro.

Grosse réparation/renouvellement de tracteurs ou containers servant à transporter les ordures ménagères (réponse minist. 17.09.84).
Pro.

Frais d'entretien de l'antenne collective (rép.minist 07.06.93).
Pro.

Mise aux normes ou remplacement boîtes aux lettres à défaut d'accord collectif (rép.minist 13.01.93).
Pro.

Entretien des pompes destinées à doser les produits utilisés pour éviter les corrosions des installations et des canalisations (CA 18.03.08).
Pro.

Frais de stockage de minuterie (Cass 30.11.05).
Pro.

Consommations produits d'entretien même si excessives (Cass 30.11.05).
Loc.


SECURITE

Frais de gardiennage de nuit et week-end (Cass 19.03.08).
Pro.

Gardiennage de nuit des aires de stationnement (Cass. 08.10.97).
Pro.

Dépenses de téléalarme et de télésurveillance (Cass 01.06.05).
Pro.

Frais de surveillance et de sécurité de l'immeuble (rép minis 12.12.83).
Pro.

Ascenseurs : vérifications périodiques minimales, réparation et remplacement des petites pièces, dépannage et intervention pour personnes bloquées (loi ENL).[attention: la loi ENL met fin au partage 73% / 27% en cas de contrat complet et impose un chiffrage distinct du P3].
Loc.

Ligne téléphonique (alarme de l'ascenseur) (Cass 24.03.04).
Pro.

Remplacement des portes d'ascenseur, pose de serrures de sécurité (rép.minist 18.09.87).
Pro.

Entretien et recharge des extincteurs, entretien du surpresseur incendie, contrat de sécurité incendie (rép.minist.28.09.87).
Pro.


EAU CHAUDE ET EAU FROIDE

Mise à disposition des compteurs, leur entretien, le relevé des index de consommation, la répartition semestrielle des dépenses d'eau froide et chaude, facturation et encaissement de celles-là auprès des usagers (CA Toulouse 17.11.98).
Loc.


CHAUFFAGE

Coût du combustible stocké entre chaque période de chauffe, seul le coût consommé est récupérable (Cass. 05.02.92).
Pro.

Frais de location des citernes de gaz liquéfié (réponse min 14.01.85).
Pro.

Dépenses relatives à des missions de gestion, télégestion et télésurveillance liées au chauffage (Cass. 23 mars 2004).
Pro.

Amortissement des installations de chauffage et de production d'eau chaude (Cass 06.12.95).
Pro.

Location citerne de gaz (rép.ministé 14.01.85).
Pro.

Surconsommation de chauffage si réclamation des locataires (CA 17.06.86).
Pro.

Frais de chauffage que le locataire n'utilise pas (CA 01.07.93).
Loc.


DIVERS

Frais abonnement du téléphone de la loge même si elle n'est pas ouverte aux locataires 24h sur 24 à la condition que le locataire ait été préalablement informé par le bailleur (Cases 29.10.08).
Loc.

Pose d'un portier téléphone décidé par accord collectif (Cass 17.09.08).
Loc.


IMPOSITION, REDEVANCES ET AUTRES

Droit de bail (depuis le 01.01.00 pour loyers <> 5488.16 €).
Pro.

Frais de rôle (frais d’assiette et de recouvrement) de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage (loi ENL).
Pro.

TEOM si elle n'apparaît pas de façon indépendante dans le budget communal, qu'aucun taux d' imposition n'est établie et qu'elle ne donne lieu à aucun produit (Cass 10.06.98).
Pro.

Taxe para-fiscale pour pollution atmosphérique (CA Bordeaux 16.01.03).
Pro.

TVA et marge bénéficiaire sur les contrats d'entreprise à compter de la promulgation de la loi ENL du 13 juillet 2006
Loc.


FRAIS D'AGENCE ET FRAIS DIVERS

Frais d'avis d'échéance (rép. minist. 10.10.06).
Pro.

Frais de gérance de l'immeuble (rép. minist.31.03.83).
Pro.

Dépôt de garantie et frais de dossiers liés aux compteurs d'eau (CA 17.11.98).
Pro.

Frais raccordement au câble d'antenne collective de télévision lorsque le locataire n'accepte pas d'être raccordé (Cass 29.01.02).
Pro.


Informations diverses

Décret du 19 décembre 2008 : pas d'effet rétroactif d'où nécessité dans un contrôle des charges de distinguer deux périodes : avant le 1er janvier 2009 et après cette date.

Accord collectif
Possibilité de déroger à la liste par accord collectif (loi ENL).

TVA et marge bénéficiaire
Possibilité au locataire de se faire rembourser la TVA et marge bénéficiaire sur les contrats d'entretien pour la période antérieure au 13 juillet 2006, la loi ENL n'ayant pas d'effet rétroactif (Cass 19 mars 2008).

Entre locataires
Possibilité pour le locataire sortant de demandant le remboursement du combustible au nouveau locataire(Cass 29.11.2006).

jeudi 21 mai 2009

VIVE LES FÊTES ET LES RENCONTRES !

"Fêtes des Voisins, "Immeubles en fête", "Fêtes de quartier".

Les mois de mai et juin annoncent gaieté et convivialité pour les Locataires.

Tout simplement, invitez vos Voisins à participer à une soirée en les invitant à se réunir sur la place du quartier, au pied de l'immeuble, ... avec leurs tables, leurs chaises, leurs couverts et leurs repas que vous pourrez déguster ensemble.

Voilà un moment très important pour favoriser votre bien vivre entres Locataires.

VOTRE QUESTION ... A QUOI SERT UN DETECTEUR AVERTISSEUR AUTONOME DE FUMEE ?

Un détecteur avertisseur autonome de fumée est une alarme incendie qui peut


vous sauver la vie !!!

Ce un petit appareil élèctronique, qui fonctionne avec une pile de 9 volt, vous le fixerez très facilement au centre du plafond de chaque pièce de votre logement.

  • Il surveille l'air de la pièce dans laquelle il se trouve.
  • Il émet un puissant signal sonore dés qu'il détecte de la fumée.

POURQUOI UN DETECTEUR DE FUMEE ?

Tous les ans les incendies font beaucoup de victimes dans les habitations, surtout la nuit.

Le feu peut couver longtemps avant de se propager et c'est pendant cette période que les fumées et les gaz toxiques ( le monoxyde de carbone est un gaz incolore et inodore) vous asphyxient et PROVOQUE LA MORT.

Si un détecteur de fumée est présent :


  • il vous avertira par son signal sonore,
  • vous pourrez fuir rapidement et prévenir les pompiers.

Vous sauverez ainsi

votre famille

et vous limiterez les dégats matériels sur votre logement.

VOTRE QUESTION ... COMMENT EVITER LES RISQUES DE FEUX DANS UN CONDUIT DE CHEMINEE ?

Le ramonage du conduit de fumée doit être réalisé par UN PROFESSIONNEL OBLIGATOIREMENT DEUX FOIS PAR AN.

Ces ramonages sont indispensables pour VOTRE SECURITE.

Un conduit ostrué peut être à l'origine d'une INTOXICATION PAR LE MONOXYDE DE CARBONE.

En cas de sinistre, les sociétés d’assurance exigent la présentation du CERTIFICAT DE RAMONAGE.

AUTRES CONSEILS :
  • En ce qui concerne le foyer à proprement parler, le risque majeur concerne les projections de braises : prenez donc soin de placer un pare-feu devant l’âtre quand le feu est allumé.
  • Faites brûler des bois saints, (non issus de la construction), bien secs et évitez les résineux.
  • Installez des Détecteurs Avertisseurs Autonomes de Fumée ( D.A.A.F.) permet de réduire les risques d’incendie.

VOTRE QUESTION ... A QUOI SERT LA V.M.C. ?

La V.M.C. (Ventilation Mécanique Contrôlée) est essentielle pour votre logement.

Grâce à des bouches d'aération (grilles dans vos cuisines, salle de bains, WC) l'air est ainsi renouvelé.

La V.M.C. fait partie des équipements que vous avez OBLIGATION D'ENTRETENIR, surtout pour votre santé afin d'avoir une bonne qhalité de l'air ambiant.

C'est aussi UNE SECURITE en cas de fuite de gaz notamment ou de tout polluant.


CONSEILS

NE PAS BOUCHER CES AERATIONS par du scotch, cartons ... même si vous pensez que cela amène du froid.

NETTOYER UNE FOIS PAR TRIMESTRE LES BOUCHES :

  • démontez-les avec soins,
  • lavez-les à l'eau chaude savonneuse,
  • rincez-les,
  • refixez-les.


Nous pourrions demander que chaque année, une entreprise mandatée par la SOMCO soit chargée de contrôler ces V.M.C..

VOTRE QUESTION ... MES VOISINS SONT BRUYANTS, QUI PUIS-JE CONTACTER ?

Le meilleur conseil que l'on puisse vous donner dans un premier temps est de prendre contact avec votre voisin pour lui demander de faire moins de bruit.

Si cette solution amiable ne fonctionne pas, vous pouvez signaler le problème à votre bailleur qui prendra contact avec votre voisin pour lui rappeler le REGLEMENT.

Le REGLEMENT INTERIEUR de la SOMCO précise qu'il est formellement interdit de faire du bruit afin de préserver la tranquilité du voisinage et que si vous utilisez des appareis (chaînes Hi-Fi, radio, ... leurs niveaux sonores doivent être admissibles de jour comme de nuit.

VOTRE QUESTION ... J'AI DECOUVERT UN CAFARD DANS MA CUISINE, QUE DOIS-JE FAIRE ?

J'appelle ou je vais voir mon bailleur pour avoir un rendez-vous avec un technicien d'une entreprise spécialisée pour traiter ce type de problème.

Il vient chez moi et dépose du produit, sorte de gel notamment, sur les éléments tels que les conduites d'eau, vers les appareils électroménagers, là où il y a des sources de chaleur qui les attirent.

Ne nettoyer surtout pas à l'eau de javel ces coins sensibles : cela les attire !

VOTRE QUESTION ... COMMENT PUIS-JE FAIRE DES ECONOMIES D'EAU ?

L'eau coûte de plus en plus cher.

C'est pourquoi nous vous donnons ces quelques conseils FACILES ET PRATIQUES pour vous aider à réaliser DES ECONOMIES D'EAU.

NE LAISSER PAS COULER L'EAU quand vous faites la vaisselle, vous vous lavez, rasez ou brossez les dents.

  • Vaisselle : en laissant couler l'eau au robinet, vous gaspillez + de 100 litres d'eau.
  • A faire : en utilisant deux bacs (un pour le lavage, un pour le rinçage), vous utilisez seulement 20 litres d'eau.

TRAQUEZ LA MOINDRE FUITE D'EAU de votre chasse d'eau ou de vos robinets.

  • Une chasse d'eau qui coule : 500 litres d'eau gaspillés par jour.

Ne mettez en marche votre lave-vaissellle que lorsqu'ils SONT PLEINS et utilisez LA TOUCHE ECO.

  • Une demi charge ne veut pas dire que l'on utilise deux fois moins d'eau, mais seulement un tiers en moins.

Choisissez LA DOUCHE PLUTOT QUE LE BAIN (1 bain = 4 douches).

  • Un bain = 150 litres à 200 litres d'eau.
  • Une douche de 4 - 5 minutes = 60 à 80 litres d'eau.

En cas d'absence prolongée, PENSEZ A COUPER VOTRE ROBINET D'ARRIVEE D'EAU pour éviter le gaspillage en cas de fuite.


LES WC REPRESENTE JUSQU'A 40 % DE LA CONSOMMATION MOYENNE d'une famille.

  • La chasse d'eau à double débit vous permet de contrôler vos consommation.*

Je vous invite à visionner la vidéo sur ce blog paru le 25.01.2009 sous le titre " Je suis un Locataire qui agit aussi pour la planète mais comment ? ... J'économise l'eau ...".

vendredi 15 mai 2009

au 1er juin 2009 ...

Baisse des plafonds de ressources et supplément de loyer de solidarité (SLS)


La loi MOLLE (mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion) n°2009-323 du 25 mars 2009 prévoit l’abaissement de 10,3% des plafonds de ressources à compter du 1er juin 2009.

Deux conséquences

Cette baisse des plafonds a plusieurs conséquences.

La première concerne les demandeurs de logements qui devront avoir des ressources moindres qu’auparavant pour prétendre à un logement social.

La seconde intéresse les locataires en place. Ceux déjà assujettis au supplément de loyer de solidarité et ceux non assujettis mais qui avec la baisse des plafonds vont dépasser de 20% les plafonds de ressources et seront donc redevables de ce surloyer.

Date d'entrée en vigueur

L’abaissement de 10,3% des plafonds de ressources entre en vigueur 1er juin 2009.
Il s’appliquera bien évidemment aux demandeurs de logements.

Qu’en sera-t-il pour les locataires en place dont les suppléments de loyer de solidarité ont déjà été alourdis au 1er janvier 2009 ?

Les organismes HLM vont-ils recalculer tous les dépassements de plafonds de ressources des locataires de leurs parcs ?

Position de l’USH

Nous avons interpellé l’USH à ce sujet afin de savoir quelles consignes elle comptait donner à ses membres, les organismes HLM.

L’USH nous a indiqué, qu'après contact avec le cabinet de Madame la ministre du Logement, il m'était pas question que les organismes HLM recalculent tous les suppléments de loyer de solidarité des locataires.

Pour le calcul des surloyers, la baisse des plafonds de ressources sera effective le 1er janvier 2010.


Attention !

Ni le cabinet de la ministre, ni l’USH ne veulent donner de consignes écrites car ce serait contredire la loi qui prévoit une application au 1er juin 2009.

En conséquence, soyons vigilants sur les pratiques des organismes.


Bien cordialement,

mardi 12 mai 2009

LES PLAFONDS DE RESSOURCES 2009 (RI 2007) BAISSENT ...

Nous vous informons que :

les plafonds des ressources 2009 (RI 2007) baissent au 1 juin 2009 pour l'attribution des logements HLM à comparer au revenu fiscal de référence

Catégorie de ménage
  • Célibataire actuellement : 21 132 € au 1/6/09 : 18 955 €.
  • Couple actuellement : 28 220 € au 1/6/09 : 25 313 €.
  • Couple + 1 enfant ou Célibataire + 1 enfant Jeune ménage sans personne à charge : actuellement : 33 937 € au 1/6/09 : 30 441 €.
  • Couple + 2 enfants ou Célibataire + 2 enfants actuellement : 40 968 € au 1/6/09 : 36 748 €.
  • Couple + 3 enfants ou Célibataire + 3 enfants actuellement 48 195 € au 1/6/09 : 43 230 €.
  • Couple + 4 enfants ou Célibataire + 4 enfants actuellement : 54 314 € au 1/6/09 : 48 719 €.
  • Par personne supplémentaire actuellement 6 059 € au 1/6/09 : 5 434 €.

Les plafonds de ressources 2009 (RI 2007) baissent au 1 juin 2009 pour l'attribution des logements "PLAI" (Prêts Locatifs Aidés d'Intégration), "PLATS" (Prêts Locatifs Très Sociaux), "PLA LM" (Prêts Locatifs A Loyer Minorés) à comparer au revenu fiscal de référence

Catégorie de ménage

  • Célibataire actuellement 11 621 € au 1/6/09 : 10 424 €.
  • Couple actuellement 16 932 € au 1/6/09 : 15 188 €.
  • Couple + 1 enfant ou Célibataire + 1 enfant Jeune ménage sans personne à charge actuellement 20 361 € au 1/6/09 : 18 263 €.
  • Couple + 2 enfants ou Célibataire + 2 enfants actuellement 22 657 € au 1/6/09 : 20 323 €.
  • Couple + 3 enfants ou Célibataire + 3 enfants actuellement 26 508 € au 1/6/09 : 23 77 €.
  • Couple + 4 enfants ou Célibataire + 4 enfants actuellement 29 873 € au 1/6/09 : 26 796 €.
  • Par personne supplémentaire actuellement 3 331 € au 1/6/09 : 2 987 €.

mardi 14 avril 2009

La loi "MOLLE" va baisser les plafonds de ressources de 10 % ...

Après l’entrée en vigueur des nouveaux barèmes du supplément de loyer de solidarité le 1er janvier 2009, la loi MOLLE (mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion) n°2009-323 du 25 mars 2009 prévoit, elle, l’abaissement de 10,3% des plafonds de ressources à compter du 1er juin 2009.

mardi 24 mars 2009

Le tableau récapitulatif de la grille de vétusté appliquée par la SOMCO (avril 2008)

Tout d'abord, la définition de "LA VETUSTE" ?

Il s'agit de la conséquence de l'usage normal dans le temps de la chose louée.

Elle est à la charge du Bailleur.

Le point de départ de "la vétusté est :
  • soit la date de la première mise en location,
  • soit la date de la dernière réfection de l'élément considéré effectuée par l'organisme,
  • soit la date de départ du précédent Locataire lorsqu'il a lui-même procédé à la réfection, sur présentation de justificatifs et/ou avec l'accord du Bailleur,
mais pas la date d'entrée dans les lieux du Locataire.


Dans le tableau ci-dessous, après chaque équipement cité :
  • le 1er nombre correspond à sa "DUREE DE VIE THEORIQUE" exprimée en années
  • le 2ème nombre à sa "FRANCHISE" exprimée en année(s)
  • le 3ème nombre à son "ABATTEMENT APRES FRANCHISE" exprimé en %

Catégorie d'équipements "Sanitaire et chauffage" :
  • mécanisme de chasse d'eau : 5 ans / 1 an / 20 %.
  • cabine de douche monobloc : 10 ans / 2 ans / 10 %.
  • robinetterie et accessoires : 12 ans / 2 ans /8 %
  • bouche WMC : 12 ans / 2 ans / 8 %.
  • chauffe eau (gaz et électrique ) : 12 ans / 2 ans / 8 %.
  • évier inox : 15 ans / 2 ans / 6 %.
  • réservoir chasse d'eau : 20 ans / 4 ans / 5 %.
  • cuvette WC : 20 ans / 4 ans / 5 %.
  • bac à douche : 20 ans / 4 ans / 5 %.
  • évier en grès : 20 ans / 4 ans / 5 %.
  • Lavabo : 20 ans / 4 ans / 5 %.
  • baignoire (fonte et acier ) : 20 ans / 4 ans / 5 %.
  • radiateur (fonte et acier ) : 25 ans / 5 ans / 4 %.
  • poêle à bois : 12 ans / 2 ans / 8 %.
Catégorie d'équipements "Revêtements de sols" :
  • aiguilleté : 7 ans / 2 ans / 16 %.
  • PVC en lés : 12 ans / 2 ans / 8 %.
  • PVC en dalles : 15 ans / 2 ans / 6 %.
  • carrelage (sol et murs) : 25 ans / 5 ans / 4 %.
  • parquet (ponçage et votrification) : 10 ans / 2 ans / 10 %.
  • parquet stratifié : 20 ans / 4 ans / 5 %.
Catégorie d'équipements "Menuiserie et serrurerie" :
  • store (intérieur et extérieur ) : 10 ans / 2 ans / 10 %.
  • porte de placard : 15 ans / 2 ans / 6 %.
  • meuble sous évier : 10 ans / 2 ans / 10 %.
  • serrure et accessoires et quincaillerie : 15 ans / 2 ans / 6 %.
  • menuiserie extérieure : 25 ans / 5 ans / 4 %.
  • porte palière et porte intérieure : 20 ans / 4 ans / 5 %.
  • volet et accessoires : 15 ans / 2 ans / 6 %.

Catégorie d'équipements "Electricité" :
  • appareillages : 15 ans / 2 ans / 6 %.
  • convecteur : 12 ans / 2 ans / 8 %.
  • réfrigérateur : 15 ans / 2 ans / 6 %.
  • plaque de cuisson : 15 ans / 2 ans / 6 %.
Cette grille de vétusté a été signée dans sa version finale le 10 avril 2008 dans le cadre de l'AREAL ( Association Régionale des Organismes H.L.M. d'Alscace).

vendredi 20 mars 2009

Location et logement décent, les normes minimales de confort ...

Cette mise à jour est datée au lundi 19 mai 2008.

La loi Solidarité et Renouvellement Urbains (S.R.U.) du 13 décembre 2000 a institué plusieurs dispositions protectrices en faveur du locataire, notamment l'obligation, pour le bailleur, de mettre en location un logement “décent”. Une notion que définit le décret 2002/120 du 30 janvier 2002.


La sécurité et la santé des locataires


Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par l’article 2 du dit décret.


Il doit assurer le clos et le couvert.

Le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l'habitation.


Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.


Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage.


La nature et l'état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.


Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement.


Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.


Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.


La notion de pièces principales est défini par le troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation.

Il s’agit des pièces destinées principalement au séjour et au sommeil. Elles ont une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.


Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.


La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.




Les éléments de confort et d’équipement


Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :

  1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement; + Pour les logements situés dans les départements d'Outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient.
  2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires;
  3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon;
  4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées;
  5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
  6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.


Les litiges

Si le logement loué ne répond pas aux exigences définies ci-dessus, le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité.

En cas de désaccord, il peut saisir le juge qui fixera la nature des travaux et leur délai de réalisation.

Le juge pourra aussi réduire le montant du loyer quand le logement n’est pas aux normes.
La notion de logement décent s’applique aux baux en cours.

Mais le bailleur ne peut prendre prétexte de la non-conformité pour résilier le bail avant terme.

En revanche, il peut refuser le renouvellement pour procéder aux travaux exigés par la loi."

lundi 23 février 2009

2 664 euros par m2

Oui, 2 664 euros par m2, c'est le prix au m2 d'un appartement neuf au 2ème trimestre de l'année 2008 dans le département du Haut-Rhin.


(Source : Bulletin d'information de l'observatoire de l'habitat du Haut-Rhin - novembre 2008).

Vos représentants au C.A. de La SOMCO sont aussi intervenus concernant la loi "Mobilisation pour le logement et contre les exclusions" ...

Lors du Conseil d'Administration de la SOMCO de ce jeudi 19 février 2009 à 17h., les 3 administrateurs représentants les Locataires sont intervenus, entre autres :

au point 3 : pour présenter notre motion ci-dessous sur la loi dite "Mobilisation pour le logement et contre les exclusions".

" Motion présentée au Conseil d’Administration de La SOMCO

du JEUDI 19 février 2009

par les représentants des Locataires

Dans le cadre de ce Conseil d’Administration de La SOMCO du jeudi 19 février 2009, en tant que représentants des Locataires, nous tenons à vous faire part de nos vives préoccupations face à la loi dite de "Mobilisation pour le logement et contre les exclusions" qui a été débattu à l'Assemblée Nationale et au Sénat.

Cette loi votée aura de graves conséquences, tant pour les organismes HLM, que pour les Locataires dont la situation se dégrade dangereusement.

Cette préoccupation est d'autant plus vive que cette loi s'inscrit dans un contexte de baisse du budget de l'Etat et par une forte sollicitation du 1% logement (argent des entreprises et de leurs salariés).

En effet, cette loi :

- remet en cause les fondements même du logement social, à savoir : l'accessibilité du plus grand nombre de nos concitoyens à des logements décents, le maintien dans les lieux, et le financement de ces logements par la solidarité nationale, c'est-à-dire, entre autres et surtout, par l'Etat.

- II relance le logement privé libre au détriment du logement social encadré, précarise la situation de nombreux Locataires, porte atteinte à la mixité sociale en poussant les classes moyennes à quitter le logement social, et consacre le retrait progressif de l'Etat pour son financement.

Plusieurs dispositions de cette loi vont dans ce sens :

- les Locataires HLM dont les revenus seront au moins deux fois supérieurs aux plafonds de ressources auront trois ans pour quitter leur logement, sans avoir forcément les moyens d'accéder au parc locatif privé;

- les Locataires dont les revenus dépassent d'au moins 20% les plafonds de ressources devront payer un supplément de loyer de solidarité qu'un récent décret vient de renforcer, les incitant ainsi à quitter le parc social;

- les Locataires en sous occupation, qui refusent trois propositions de relogement, devront eux aussi partir. Quelles seront alors les conséquences familiales et sociales d'une telle mesure ?

- la remise en cause de l'article 55 de la loi SRU va conduire à une baisse de l'offre locative sociale;

- les Locataires de bonne foi en difficulté pour régler leur loyer risqueront d'être expulsés plus facilement, le délai pendant lequel le juge peut suspendre une décision d'expulsion étant ramené de trois ans à un an;
- le désengagement financier de l'Etat va laisser les Bailleurs sociaux seuls face à des obligations de plus en plus nombreuses : loger les plus démunis, produire des logements neufs pour répondre à la demande croissante, réhabiliter le parc existant selon les normes définies par le Grenelle de l'Environnement, vendre aux Locataires en place, acheter le stock du parc privé ... .

En les privant ainsi de moyens, l'Etat ne permet plus aux Bailleurs sociaux de jouer leur rôle de production et de développement de logements de qualité accessibles à tous.


En conséquence, les représentants des Locataires au sein du Conseil d'Administration de la SOMCO du jeudi 19 février demandent que les dispositions énoncées ci-dessus soient retirées de la loi et que l'Etat, seul garant du droit au logement, accorde aux Bailleurs sociaux des moyens à la hauteur de cette ambition :

la possibilité pour le plus grand nombre d'accéder à des logements de qualité et de pouvoir s'y maintenir, qui est le fondement même du logement social dans notre pays.

Motion présentée au Conseil d’Administration de La SOMCO
par les représentants des Locataires :

· Mme Astrid BAEUMLIN, élue de la liste « Le Houblon » de Lutterbach,
· Mr. Edmond SKUBISZEWSKI, élu de la liste C.L.C.V.,
· Mr. Jean-Louis OLIVIER, élu de la liste C.L.C.V. "


Dans l'attente de vos réactions, vos remarques, je vous souhaite à Tous une Très Belle Fin de Journée.

vendredi 20 février 2009

Vos Administrateurs sont intervenus lors du C.A. de la SOMCO du 19.02.2009 sur "Le conventionnement global du patrimoine ...

Lors du Conseil d'Administration de la SOMCO de ce jeudi 19 février 2009 à 17h., les 3 administrateurs représentants les Locataires sont intervenus, entre autres :

au point 1 : après l'approbation du P.V. du 12.12.2008, pour présenter notre déclaration ci-dessous sur "le conventionnement global du patrimoine" :

" Déclaration faite au Conseil d’Administration de La SOMCO

du JEUDI 19 février 2009

par les représentants des Locataires

Lors du Conseil d’Administration de La SOMCO du vendredi 12 décembre 2008, nous avons à l'unanimité validé l'engagement dans la procédure d’élaboration du projet de conventionnement global du patrimoine.

Cette démarche va permette à la SOMCO de conserver son barème en lieu et place du barème national issu du décret du 21.08.2008 et cela est très bien.

Cette déclaration a pour but de souligner à nouveau et officiellement que notre participation au vote unanime de cette assemblée du vendredi 12 décembre 2008 ne donnait que son accord pour s'engager dans la démarche de la procédure, qui devra passer par une large consultation tant dans le cadre du Plan de Concertation Locative qu'avec les Collectivités Locales (ce C.A., les Associations de Locataires ayant obtenu plus de 10 % lors des élections de décembre 2006, les Administrateurs représentants des Locataires, les Représentants des Locataires, les C.C.L., les Locataires).

Nous ne voulons pas croire que ce conventionnement introduise dans la définition des futurs loyers des logements sociaux de la SOMCO des critères de marché du secteur privé.

Si cela devait être le cas, la SOMCO prendra le risque de « fracture » à l'intérieur de son patrimoine en constituant un segment « haut » comprenant les groupes les plus demandés (les mieux situés, les mieux entretenus, les plus beaux, etc. …) donc réservés aux Locataires qui en ont les moyens et un autre segment « Bas » qui engloberont les immeubles les moins demandés (les moins attractifs, …) donc pour les Locataires dont les ressources ne permettent aucun autre choix.

Si cela devait être le cas, les élus représentants des Locataires s'y opposeront considérant que ce futur conventionnement global du patrimoine de La SOMCO remet en cause le logement social au risque de passer dans un statut de simple bien de consommation au détriment de toute forme de solidarité et de mixité sociale.

Pour ces raisons, les élus représentants des Locataires seront très vigilants lors de la poursuite de ce conventionnement de La SOMCO.


Déclaration présentée au Conseil d’Administration de La SOMCO
par les représentants des Locataires :

· Mme Astrid BAEUMLIN, élue de la liste « Le Houblon » de Lutterbach,
· Mr. Edmond SKUBISZEWSKI, élu de la liste C.L.C.V.,
· Mr. Jean-Louis OLIVIER, élu de la liste C.L.C.V. "


Dans l'attente de vos réactions, vos remarques, je vous souhaite à Tous une Très Belle Fin de journée.

jeudi 5 février 2009

Le prochaim Conseil d'Administration de la SOMCO, il est prévu le jeudi 19 février 2009 ...

Parmi les points qui seront abordés, il y aura : "le projet de loi de mobilisation pour le logement et le 1 % logement".

Si vous avez des commentaires sur cette loi ou des autres questions d'ordre général que vous souhaiteriez que nous abordions également dans le cadre de ce prochain C.A., surtout n'hésitez pas à nous les écrire sur notre blog.

D'avance, nous vous remercions de votre participation et nous vous souhaitons une Très Belle Journée.

dimanche 25 janvier 2009

Je suis un Locataire qui agit aussi pour la planète, mais comment ?

  • Je réduis les articles suremballés ...

  • J'adhère à l'AMAP (Associations pour le Maintien d'une Agriculture Paysanne ) locale ...

  • Je trie mes déchets ...

  • J'économise l'eau ...

  • J'économise l'électricité ...

vendredi 23 janvier 2009

Je fais tout dans mon logement ...

La tapisserie


  • je décolle tout d'abord l'ancien papier peint ...

  • je colle ensuite le nouveau papier peint intissé ...

La peinture

  • Je prépare tout d'abord les murs ...

  • je peinds le plafond ...

  • Je peinds le plafond et les murs ...

La plomberie

  • Un conseil demander à Mario ...

Oh, le boulot ... Merci Mario.

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Les nouvelles obligations du bailleurs concernant les diagnostics

Alors que la vente d'un logement peut nécessiter, selon les régions et le type de biens jusqu'à huit diagnostics, le bailleur doit en fournir au moins deux, parfois trois et les faire apparaître dans le « dossier de diagnostic technique ».


Le diagnostic plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est le tout dernier né des diagnostics à fournir par le bailleur.

A partir du 12 août 2008, il devient obligatoire pour toute signature d’un nouveau bail d’un logement construit avant le 1er janvier 1949.

Et il s’applique aux locations libres régies par la loi du 6 juillet 1989, aux locations meublées, aux logements de fonction, aux locations des travailleurs saisonniers, aux locations saisonnières.

Ce constat doit être effectué par un professionnel certifié.

Il est valable un an.

Cependant si aucune trace de plomb ou si la présence de plomb ne dépasse pas certains seuils, le même constat peut être fourni à chaque nouveau contrat de location.

En cas d’absence de remise du CREP, le bailleur peut voir sa responsabilité engagée.


Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique,(DPE), dont le but est de donner au locataire un montant prévisible des dépenses liées aux consommations d’énergie doit être annexé au contrat de bail pour une nouvelle location ou lors du premier renouvellement.

Il est valable dix ans.

Il vise les locations à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et habitation principale, les locations saisonnières d’une durée de plus de 4 mois, les locations meublées, les logements de fonction, les logements loués aux travailleurs saisonniers, aux locations de logements pour étudiants.

Le DPE, même obligatoire depuis le 1er juillet 2007, reste seulement informatif.

Il doit toutefois être réalisé par un professionnel certifié.

L’état des risques naturels et technologiques

Ce diagnostic ne concerne pas tous les bailleurs mais seulement ceux dont les logements sont situés dans des zones à risque définies par le Code de l’Environnement.

Au titre de risque naturels s’entendent, par exemple, les inondations, les avalanches, les tremblements de terre…

Au titre des risques technologiques, les sites placés proches d’usines dangereuses type Seveso…

C’est au bailleur de se renseigner auprès de la mairie ou de la préfecture pour savoir si son logement est situé ou non dans une zone à risque.

Au cas où le logement est bel et bien situé dans une zone à risque, le bailleur doit fournir, à chaque nouveau locataire, un état datant de moins de 6 mois.

Contrairement aux autres diagnostics, celui-ci peut être réalisé par le bailleur.

Il lui suffit de remplir un formulaire à l’aide des informations communiquées par la mairie ou la préfecture.

Par ailleurs, si l’immeuble loué a déjà fait l’objet d’une indemnisation à la suite d’un sinistre lié à l’un des risques, le bailleur doit en informer le locataire par écrit.

Attention, en l’absence de ce diagnostic, le locataire peut demander une diminution du loyer ou annuler purement et simplement le bail.

Les lignes téléphoniques directes de La Somco ...

Pour mieux communiquer avec La Somco, vous avez la possibilité de joindre directement le service concerné en commposant pour :
  • une demande de logement : 03.89.46.06.06
  • un état des lieux : 03.89.46.71.75
  • un quittancement et des charges : 03.89.46.20.20
  • un recouvrement et contentieux : 03.89.46.65.12
  • les relations Locataires : 03.89.46.65.18
  • la maintenance : 03.89.46.65.08 / 03.89.46.65.10

Nous conseillons également de vous rendre sur le site du CIL-SOMCO :

jeudi 22 janvier 2009

L'Aide Personnalisée au Logement, l' A.P.L.

Plafonds de ressources

L'aide personnalisée au logement (APL) est une prestation sociale destinée à adapter les dépenses de logement à la situation financière des occupants d'un logement éligible à l'APL.

L'aide est calculée en tenant compte :
  • du montant du loyer,
  • des ressources du ménage
  • et du nombre de personnes composant le ménage.

Pour bénéficier de l'APL, il faut en faire le demande :
  • soit à la Caisse d'Allocations familiales (CAF)
  • soit à la caisse de mutualité sociale agricole (CMSA) suivant le régime de protection sociale du demandeur.

Contacts :

www.mulhouse.caf.fr
www.msa-alsace.fr

au 1er janvier 2007, 44 155 logements locatifs dans le Haut-Rhin

Au 1er janvier 2007, le parc locatif comptait

44 155 logements, soit 1% du parc social français.

Cela correspond dans le Haut-Rhin à 60 logements locatifs pour 1.000 habitants,

alors que la moyenne alsacienne est de 55 et la moyenne française de 69.

Mais que dit ce décret du 26 août 1987 ?

I. - Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment
  • des allées,
  • pelouses,
  • massifs,
  • bassins et piscines ;
  • taille,
  • élagage,
  • échenillage des arbres et arbustes ;
  • Remplacement des arbustes ;
  • réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.


b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement
  • de la mousse
  • et des autres végétaux.


c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement
  • des conduits.


II. - Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage
  • des gonds,
  • paumelles
  • et charnières;

Menues réparations
  • des boutons
  • et poignées de portes,
  • des gonds,
  • crémones
  • et espagnolettes;

remplacement notamment
  • de boulons,
  • clavettes
  • et targettes.

b) Vitrages :

  • Réfection des mastics ;
  • Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ; Remplacement notamment
  • de cordes,
  • poulies
  • ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

  • Graissage ;
  • Remplacement de petites pièces
  • ainsi que des clés égarées
  • ou détériorées.

e) Grilles :

  • Nettoyage et graissage ;
  • Remplacement notamment de boulons,
  • clavettes,
  • targettes.


III. - Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
  • Maintien en état de propreté ;
  • Menus raccords de peintures et tapisseries ;
  • remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique;
  • rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
  • Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
  • Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état,
  • pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
  • Remplacement des tablettes
  • et tasseaux de placard
  • et réparation de leur dispositif de fermeture ;
  • fixation de raccords
  • et remplacement de pointes de menuiseries.


IV. - Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

  • Dégorgement : Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

  • Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération;
  • Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance :

  • Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

  • Remplacement des bilames,
  • pistons,
  • membranes,
  • boîtes à eau,
  • allumage piézo-électrique,
  • clapets et joints des appareils à gaz ;
  • Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
  • Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
  • Remplacement des joints,
  • flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

  • Nettoyage des dépôts de calcaire,
  • remplacement des tuyaux flexibles de douches.



V. - Equipements d’installations d’électricité.

  • Remplacement des interrupteurs,
  • prises de courant,
  • coupe-circuits
  • et fusibles,
  • des ampoules,
  • tubes lumineux ;
  • réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.



VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que :
  • réfrigérateurs,
  • machines à laver le linge et la vaisselle,
  • sèche-linge,
  • hottes aspirantes,
  • adoucisseurs,
  • capteurs solaires,
  • pompes à chaleur,
  • appareils de conditionnement d’air,
  • antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision,
  • meubles scellés,
  • cheminées,
  • glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Les charges, mais qui paie quoi ?

Les contentieux sont fréquents en matière de charges et de réparations.

Bien que les textes officiels soient parfois flous, une bonne connaissance des lois en vigueur permet de mieux défendre ses droits respectifs et de prévenir les contentieux.

En préambule, il faut distinguer :

  • Les travaux et réparations locatives qui doivent être engagés et payés par le locataire.
  • Les charges locatives, engagées et payées par le propriétaire, et répercutées ensuite sur le locataire.

Les charges locatives

En même temps que le loyer, le locataire paie une provision pour charges, fixée en fonction des résultats de l'année précédente.

Un décompte des charges lui est ensuite communiqué :

selon les cas, le bailleur lui demandera, lors de cette régularisation annuelle, un complément ou remboursera le trop-perçu.

Les pièces justificatives des dépenses sont à la disposition du locataire pendant un mois à compter de l'envoi du décompte.

En cas d'oubli ou d'omission, le bailleur peut réclamer le paiement de charges pendant une période de cinq ans (même durée de prescription que les loyers).


Les dépenses à la charge du propriétaire

Celles qui visent à la conservation en l'état du bien, ou à son amélioration :
  • grosses réparations, gros travaux, créations d'espaces verts, toiture, ravalement, remplacement d'équipements...
  • L'ensemble des frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble : assurance, honoraires du syndic, etc.
  • L'installation de nouveaux équipements, par exemple de sécurité (porte coupe-feu, portes blindées, etc.)
  • Les dépenses rendues obligatoires par l'application de lois ou de règlements (mise aux normes d'ascenseur, équipements anti-incendie, etc.)
    Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (le locataire a droit à une jouissance paisible des lieux...)
  • Les réparations des actes de vandalisme.
  • Les frais de réparations liés à une vétusté ou une malfaçon des équipements.


Les dépenses à la charge du locataire

Certaines charges, engagées par le propriétaire, sont récupérables sur le locataire.

Elles sont pour l'instant définies par le décret 87-713 du 26 août 1987.

  • Les taxes locatives : taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères.
  • Les dépenses de produits consommables (eau, combustible, électricité, produits et fournitures d'entretien, ampoules, produits d'hygiène, insecticide, etc.)
  • Les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes.


Ce dernier poste exige quelques précisions :

Lorsque le remplacement d'un équipement est moins coûteux que sa réparation, la dépense est à la charge des locataires.

Certains contrats d'entretien incluent le remplacement de pièces.

Dans ce cas, leur coût n'est pas totalement répercutable sur le locataire.

  • Pour les ascenseurs, 73% du coût d'entretien complet, avec grosses réparations et changement des pièces, sont répercutables sur le locataire.
  • Pour la robinetterie, les changements de petits matériels (joints, etc.) sont à la charge du locataire mais pas ceux des robinets eux-mêmes.
  • Le coût total, charges sociales comprises, du personnel chargé de l'entretien et de « l'élimination des rejets » (la sortie des poubelles) est à la charge des locataires.
  • Mais lorsque ces tâches sont assurées par un gardien logé sur place, seuls 75% de sa rémunération, hors avantage en nature, sont récupérables sur les locataires.
  • En d'autres termes, 25% du coût du concierge « actif » est considéré comme inclus dans le loyer.
  • Dans ces charges locatives ne doivent donc pas être comptabilisés les avantages en nature du gardien (mise à disposition du logement, électricité, téléphone, etc.).
  • Un concierge qui se contente d'être présent sans assurer l'entretien ni la sortie des poubelles ne constitue pas une charge locative.

Les réparations

A la charge du locataireLe décret du 26 août 1987 est assez détaillé :

le locataire doit effectuer un certain nombre de travaux d'entretien et de réparation dans son logement et dans les parties extérieures dont il a éventuellement la jouissance exclusive.

Sont ainsi à sa charge :

  • Les menues réparations et l'entretien courant des équipements mis à sa disposition (cuisinière, réfrigérateur, etc.), de l'installation électrique, de la plomberie, du chauffage, etc.
  • Les menues réparations et l'entretien courant des revêtements intérieurs (sols, murs et plafonds).
  • L'entretien courant de propreté, obligation locative qui intervient surtout à la fin du bail. Mis à part les cas précis mentionnés dans le décret, il n'est pas toujours simple de distinguer grosses et menues réparations. Le coût est naturellement un des critères à prendre en compte.

Le locataire n'est pas tenu d'effectuer les réparations normalement à sa charge dans plusieurs cas :

  • quand il s'agit d'un vice de construction ou d'une malfaçon: inondations dues à une mauvaise étanchéité, peintures mal faites, etc.
  • quand il s'agit d'une usure normale des équipements et revêtements. On ne peut, par exemple, demander à un locataire de refaire sols et plafonds après dix ans d'occupation.
    quand il s'agit d'un cas de force majeure (tempête, etc.).

A la charge du propriétaire A contrario, le propriétaire doit effectuer tous les travaux et réparations qui ne sont pas à la charge du locataire.

Exemples parmi d'autres :

  • renouvellement de la chaudière,
  • changements des robinets,
  • des volets,
  • des fenêtres, etc.
  • Sans oublier naturellement toutes les grosses réparations (ravalement, etc.).

Si le dommage est dû à un défaut d'entretien du locataire ou à une mauvaise utilisation des équipements, le propriétaire n'est pas légalement tenu de prendre la réparation ou le renouvellement à sa charge.

Quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations, le locataire peut demander au tribunal d'instance l'autorisation d'effectuer les travaux.

Les dépenses pourront alors être déduites des loyers à venir.

Les frais de remise en étatLes frais de remise en état à la fin du bail sont un sujet fréquent de contentieux entre locataires et propriétaires.

La loi est ici moins précise et c'est surtout une affaire de bon sens et d'usages, parfois sanctionnée par les tribunaux.

Les frais de remise en état sont à la charge du locataire s'il s'agit d'un manque d'entretien ou de dégradations particulières.

C'est souvent le cas lorsque la location est de courte durée et que le logement n'est pas rendu en bon état.

En revanche, on ne peut reprocher à un locataire les effets de la vétusté et l'usure normale des équipements et revêtements intérieurs.

Si la moquette ou les papiers peints sont tout simplement défraîchis, le propriétaire doit prendre à sa charge leur renouvellement.

S'ils sont à la fois défraîchis et dégradés, les frais peuvent être partagés avec le locataire

Les charges locatives,

Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire.

Elles viennent en supplément du loyer proprement dit.

Leur montant, fixe ou révisable, doit être stipulé dans le bail.

Elles concernent :
  • les frais de services liés au logement et à l'usage de l'immeuble : consommation d'eau et d'énergie, ascenseurs, chauffage collectif etc. ;
  • les taxes locatives (liées à l'enlèvement des ordures ménagères par exemple);
  • les charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et aux menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, eau nécessaire aux parties communes etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble.
Dans ce cas, c'est au propriétaire de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.

La liste exhaustive des charges locatives figure dans le décret du 26 août 1987.

Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire.


La régularisation des charges

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.

Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés.

Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.


Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées :

  • le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge
  • ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique).

  • Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle
  • et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément.

Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.

Précisons que le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années.

Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.

Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées ;

il doit cependant le justifier par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation

et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Les critères d'attribution des logements HLM

Le principe


Il est créé, dans chaque organisme d'habitations à loyer modéré, HLM, une commission dénommée Commission d'Attribution des Logements - C.A.L., chargée d'attribuer nominativement chaque logement social en faisant en sorte de respecter les priorités (personnes défavorisées par exemple).


Parmi les rôles tenus par vos 3 Administrateurs Somco élus, il y a entre autres,
  • la participation aux réunions du Conseil d'Adminsitration,
  • aux diverses Assemblées Générales
  • et à la Commission d'Attribution des Logements de La SOMCO.
  • Elles ont lieu au moins une fois par mois et sur une durée d'environ 8h.

Cette Commission d'Attribution des Logements, dénommée aussi "C.A.L.", est composée de :

  • 4 membres du Personnel, représentant les Administrateurs actionnaires,
  • 1 membre du C.A., représentant les Administrateurs actionnaires,
  • 3 membres Administrateurs élus, représentants des Locataires : Mme Astrid BAEUMLIN, Mr. Edmond SKUBISZEWSKI, Mr. Jean-Louis OLIVIER.

La "C.A.L." de La SOMCO est découpée en 3 Commissions représentant 3 zones géographiques.

Les 3 membres élus Administrateurs, représentants des Locataires y siègent comme suit :

  • La Commission 1 :
    Titulaire : Mr. Edmond SKUBISZEWSKI
    Suppléants : Mr. Jean-Louis OLIVIER ou Mme Astrid BAEUMLIN.
    Elle a comme compétence géographique, l'attribution des Logements de La SOMCO situés sur La Ville de Mulhouse.
  • La Commission 2 :
    Titulaire : Mme Astrid BAEUMLIN,
    Suppléant : Mr. Jean-Louis OLIVIER.
    Elle a comme compétence géographique, l'attribution des Logements de La SOMCO situés sur La périphérie Mulhousienne comprenant les 10 Communes suivantes : Habsheim, Illzach, Kingersheim, Lutterbach, Morschwiller, Pfastatt, Richwiller, Riedisheim, Rixheim, Sausheim.
  • La Commission 3 :
    Titulaire : Mr. Jean-Louis OLIVIER,
    Suppléante : Mme Astrid BAEUMLIN.
    Elle a comme compétence géographique, l'attribution des Logements de La SOMCO situés sur Les autres Communes du patrimoine comprenant les 19 Communes de : Altkirch, Bollwiller, Bourbach-Le-Haut, Cernay, Chalampé, Colmar, Ensisheim, Hombourg, Huningue, Illfurth, Ottmarsheim, Pfetterhouse, Ruelisheim, Saint Louis, Seppois-Le-Bas, Sierentz, Staffelfelden, Wittelsheim, Wittenheim.

Les bénéficiaires

  • Les organismes d'habitations à loyer modéré attribuent les logements :
    aux personnes de nationalité française et personnes admises à séjourner régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence, dont les ressources n'excèdent pas des limites fixées pour l'ensemble des personnes vivant au foyer, compte tenu des personnes à charge,
  • aux associations déclarées ayant pour objet de sous-louer ces logements, à titre temporaire, à des personnes en difficulté, et dans des conditions particulières,
    aux associations déclarées ayant pour objet de sous-louer ces logements à titre temporaire à des personnes isolées ou en ménage, âgées de moins de 30 ans révolus, ainsi que les établissements publics réorganisant les services des oeuvres sociales en faveur des étudiants.

Les personnes prioritaires

Sont considérées comme prioritaires :

  • les personnes en situation de handicap ou de familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap,
  • les personnes mal logées, défavorisées ou rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d'ordre financier ou tenant à leurs conditions d'existence,
    les personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition,
  • les personnes mal logées reprenant une activité après une période de chômage de longue durée.

Plafond de ressources

Les logements HLM sont réservés aux personnes dont les ressources n'excèdent pas un plafond qui varie en fonction

  • du nombre de personnes vivant au foyer
  • et du lieu d'habitation.

Ce plafond est révisé chaque année au 1er janvier en fonction de l'évolution du SMIC.

Ressources prises en compte

Le montant des ressources pris en considération est égal à

  • la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l'année N-2, soit 2007 pour 2009.
  • Les ressources de l'année N-1 peuvent toutefois être retenues lorsqu'elles sont globalement inférieures de 10 %.

Le ménage demandant l'attribution d'un logement HLM est tenu d'apporter les justificatifs à l'organisme qui doit s'assurer par tout moyen, à l'exception d'attestations sur l'honneur, du montant des revenus déclarés.

Prise en compte de l'enfant de parents séparés

L'enfant d'un couple séparé est considéré comme vivant au foyer de l'un et l'autre de ses parents pour l'attribution d'un logement HLM.

Lorsque cet enfant travaille, ses revenus ne sont pris en considération qu'au titre du ménage au foyer duquel il est rattaché fiscalement.

Démarches

Le dépôt de la demande

Elle s'effectue soit :

  • auprès des organismes HLM du département où le candidat souhaite résider,
  • auprès de la préfecture du département où le candidat souhaite résider,
  • à la mairie de la ville où le candidat souhaite habiter ou à la mairie de sa résidence actuelle.

Démarches

  • La mairie transmet la demande à un ou plusieurs organismes HLM.
  • Il n'est pas obligatoire de résider dans une commune pour y faire une demande de logement HLM.
  • Les fonctionnaires peuvent adresser leur demande de logement HLM au service social de leur administration.
  • Les salariés du secteur privé d'une entreprise de plus de 10 personnes peuvent faire une demande auprès de leur employeur pour pouvoir bénéficier d'un logement HLM réservé par les Comités interprofessionnels du logement en contrepartie du 1 % logement.
  • Aucun frais de dossier n'est réclamé lors de la demande, ni lors de la signature du bail.

Traitement des demandes

Organismes compétents pour recevoir les demandes de logement HLM
Sont habilités :

  • tous les organismes HLM,
  • les sociétés d'économie mixte (SEM) disposant d'un patrimoine locatif conventionné,
  • les communes qui le souhaitent après une délibération de leur conseil municipal,
  • les services de l'Etat désignés par le préfet.

Contenu du dossier de demande de logement d'HLM

Toute demande d'attribution de logement HLM doit faire l'objet d'un enregistrement départemental dès qu'elle comprend les informations suivantes :

  • les nom, prénom, date de naissance et adresse du demandeur,
  • la raison sociale, date de création et adresse de l'association, si le demandeur est une association,
  • le nombre de personnes à loger,
  • les secteurs géographiques de résidence souhaités,
  • l'indication, s'il y a lieu, du fait que le demandeur occupe déjà un logement social.

Examen des demandes

La commission d'attribution procède à l'examen des demandes en tenant compte notamment :

  • de la composition, du niveau de ressources,
  • des conditions de logement actuelles du ménage,
  • de l'éloignement des lieux de travail,
  • de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs,
  • de l'activité professionnelle des membres composant le ménage lorsqu'il s'agit d'assistants maternels ou d'assistants familiaux agréés.

Attestation d'enregistrement de la demande

Une attestation est remise au demandeur de logement HLM par

  • l'organisme,
  • la société,
  • le service
  • ou la collectivité

qui a enregistré la demande même lorsque celle-ci fait l'objet d'un renouvellement ou d'une modification.


L'attestation comporte les indications suivantes :

  • les nom, prénom et adresse du demandeur,
  • les nom et adresse du service,
  • de l'organisme ou personne morale qui a procédé à l'enregistrement de la demande,
  • le numéro départemental d'enregistrement (numéro unique),
  • la date du dépôt de la demande,
  • le cas échéant, la dernière date de renouvellement de cette demande,
  • les nom et adresses du ou des bailleurs destinataires de la demande lorsque celui qui a procédé à l'enregistrement n'est pas lui-même un bailleur,
  • la mention de la durée de validité, des modalités de renouvellement et des conditions de radiation de la demande,
  • les différents cas de saisine d'une commission de médiation en l'absence de proposition de logement adéquate, du délai à partir duquel elle peut être saisie et de l'adresse de celle-ci.

Durée de validité de la demande

La demande de logement HLM est valable durant 1 an à compter de son enregistrement.

Un mois au moins avant sa date d'expiration, l'organisme, le service ou la personne morale qui a procédé à l'enregistrement de la demande, notifie au demandeur que le délai va expirer et qu'il doit renouveler sa demande avant l'expiration de ce délai.

Délai d'instruction de la demande

Le délai d'attente, calculé à partir de la première demande de logement dans le département, varie d'un département à l'autre.

Passé un délai anormalement long, le demandeur qui n'a pas reçu de proposition de logement peut saisir une commission de médiation instituée dans chaque département pour faire valoir son droit à un logement.

Décision d'attribution d'un logement


Si un logement HLM est attribué, le bénéficiaire reçoit une offre de logement qui doit contenir le délai de réponse dont il dispose.

Ce délai ne peut être inférieur à 10 jours.

Le défaut de réponse dans le délai fixé équivaut à un refus.

Radiation de la demande

Elle est opérée par

  • l'organisme,
  • le service
  • ou la collectivité

qui l'a enregistré.

Elle est notifiée au demandeur par écrit et ne peut intervenir que pour l'un des motifs suivants :

  • acceptation écrite de l'attribution d'un logement par le demandeur,
  • renonciation écrite du demandeur,
  • non-renouvellement de la demande dans le délai de validité,
  • rejet de la demande par l'organisme compétent.

La grille de vétusté, c'est quoi ?

L'élaboration d'une grille de vétusté a pour but de définir les modalités
  • de prise en compte éventuelle de la vétusté dans l'évaluation de la réparation locative,
  • de donner, pour les seuls besoins de cette évaluation, une durée de vie théorique des matériaux et équipements susceptibles de subir une vétusté,
  • et de coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives.

Il n'existe pas de textes réglementaires sur les grilles devétusté et aucune grille officielle n'a été élaborée.

Cependant, certains bailleurs ont leur propre grille de vétusté, comme La Somco.

Les durées de vie des éléments composant le logement ne sont pas non plus les mêmes en fonction des grilles élaborées.

Par exemple, certaines ne comptent pas de quote-part résiduelle restant à la charge du locataire alors que d'autres, au contraire, considèrent qu'une part résiduelle doit être laissée à sa charge, quelque soit l'âgede l'élément.

Les parties ont la possibilité d'annexer au contrat de location, une grille de vétusté lui donnant ainsi une valeur contractuelle.

Le locataire est exonéré de son obligation à réparations locatives si ces réparations sont en réalité
  • occasionnées par vétusté,
  • par malfaçon,
  • vice de construction,
  • cas fortuit ou force majeure.

Des accords collectifs peuvent être négociés entre un et plusieurs bailleurs et les associations de locataires selon les dispositions de l'article 42 de la loi du 23 décembre1986.

Les signataires s'engagent à leur donner une large diffusion.


La franchise dans une grille, c'est quoi ?

C'est la période durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d'altération.

Certains équipements, dans le cadre de leur usage normal (un lavabo, par exemple), ne subissent pas d'altération physique sensible pendant leurs premières années defonctionnement.

Une franchise ou " période de neutralisation " peut être appliquée sur le coût du remplacement à l'identique.

En cas de franchise, les coefficients d'abattement pour vétusté ne sont mis en œuvre qu'au-delà de cette période.

La franchise est donc la période pendant laquelle il n'est pas appliqué d'abattement pour vétusté en début de vie théorique des matériaux ou équipements constituant les éléments du logement.

L'état des lieux ...

L'état des lieux est un document qui décrit en détail l'état du logement et de ses équipements, pièce par pièce.

Un état des lieux est rédigé à l'entrée du locataire et à sa sortie, en fin de bail.


Les obligations du locataire ?

C'est la comparaison de ces deux états des lieux qui permet de vérifier que le locataire a bien rempli ses obligations en matière de réparations et d'entretien.

Comme le précise l'article 1730 du Code Civil : "s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose louée telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vetusté ou force majeure".

Dans cette hypothèse, le propriétaire rembourse au locataire la totalité de son dépôt de garantie.

Dans le cas contraire, il prélève sur cette somme le coût des travaix de réparation ou d'entretien que le locataire aurait dû prendre à sa charge (en fournissant les justificatifs pour la somme réclamée, devis, factures...).

Le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire établissent en commun et à l'amiable l'état des lieux, juste avant la remise des clefs :

  • avant l'occupation effective (à l'entrée), l'état des lieux entrant ...

  • et une fois que le logement est vide (à la sortie), l'état des lieux sortant ...

Coût de l'état des lieux

Si les parties réalise l'état des lieux à l'amiable, celui-ci n'entraîne aucun frais.

Seul l'état des lieux établi par un huissier occasionne des frais, frais qui ne peuvent dépasser un montant forfaitaire réglementé.

Lorsque l'une des parties seulement mandate un professionnel ou un huissier, alors que l'autre ne s'est pas opposé à l'établissement de l'état des lieux à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel.

En 2007, 17 000 demandes de logements sociaux dans le Haut-Rhin

Effectivement, on a recensé 17 000 demandes de logements sociaux dans le Haut-Rhin.

Si on construit beaucoup dans notre région, le logement social neuf est aujourd'hui devenu trop cher pour la plupart des demandeurs, même pour ceux qui travaillent.

Plus de 80 % des besoins en logement concernent des personnes dont les revenus sont inférieurs au Smic, alors qu'on construit essentiellement des logements type "PLS" (Prêt Locatif Social) qui ne sont accessibles qu'à des personnes touchant l'équivalent d'au moins 1,4 fois ce Smic.